Sistema Experto de Tasación SET
Respondiendo a su compromiso con la calidad total, EUROVAL ha desarrollado e implementado en toda su organización un Sistema de Información, Tasación y Comunicación llamado GPS Euroval.
Concebido, diseñado y realizado en el marco de las nuevas tecnologías GPSE se configura como un sistema de comunicaciones COM que soporta la información de los sistemas de tasación SET y de gestión GES.
COM se constituye en la plataforma de comunicaciones de la Corporación EUROVAL, y se ha estructurado como una triple capa de funcionamiento que asegura la intercomunicación entre los tres grandes núcleos de generación y procesamiento de la información de la actividad empresarial:
- Central Euroval donde físicamente se ubican los Servidores Centrales
- Oficinas Euroval concebidas como el núcleo agregado de los distintos puntos territoriales de apoyo técnico, comercial y administrativo
- Núcleo de tasadores que si bien supera los 300 nodos es considerado a estos efectos como una unidad virtual de tratamiento.
COM se constituye pues en el entramado tecnológico que ha de soportar los sistemas de tasación SET y de gestión GES, siendo el motor que introduce dinamismo en las comunicaciones entre los distintos vértices del triángulo Central-Oficinas-Tasadores de EUROVAL. Los efectos de este dinamismo traducidos al lenguaje empresarial son: información en tiempo real, productividad y seguridad en la comunicación y servicio.
Sobre esta infraestructura tecnológica de comunicaciones se ejecuta SET® como Sistema Experto de Tasación constituido por la integración de tres elementos básicos: un software de análisis de la información recogida por el Tasador, una Base de Datos dinámica y relacional de los inmuebles testigos, y un software de tasación.
El software de análisis de la información correspondiente al inmueble a tasar y aportada por el Tasador, clasifica y ordena ésta para concluir codificándola en cuatro indicadores que recogen la tipificación del entorno, la calidad del edificio, la calidad del bien a tasar y la calificación de su habitabilidad o funcionalidad. Indicadores que en base a definir las cuatro características últimas o esenciales del inmueble, se han denominado en su conjunto cuaternio en el sistema experto SET. Al estar configurada cada característica esencial del inmueble por variables de valor distintas y, a su vez, con estructuras relacionales diferentes, la determinación e identificación de cada elemento del cuaternio responde a modelos parametrizados de calificación y evaluación igualmente distintos.
El cuaternio que identifica el inmueble a tasar junto con su código postal y los subcódigos que le sean de aplicación, juegan el papel de criterios selectivos de la información contenida en la Base de Datos, seleccionando una clase-testigos formada por bienes inmuebles equivalentes al objeto de tasación, equivalencia que se establece por estar representados todos los inmuebles testigo que la componen por el mismo cuaternio, dentro del área geográfica urbana definida por los indicadores postales anteriormente citados.
Este software de análisis de la información tiene tres importantes funciones, una de carácter disciplinar, otra de tipo tecnológico, y una tercera de generación de información. Por una parte, el software de análisis mediante el diseño y aplicación de distintos modelos matemáticos, es el generador del cuaternio como síntesis de las características cuantitativas y cualitativas del inmueble, y por otra, y mediante estructuras lógicas de decisión, le corresponde la función de identificar y seleccionar la información relevante del inmueble.
Dicha información será positiva y negativa, pero nunca neutra, y es recogida en el informe de tasación escrito. En tercer lugar, el software de análisis genera nuevos items de información retroalimentando la base de conocimiento en la que se basa su propio funcionamiento. Las tres funciones nombradas se inscriben en la tecnología que se ha dado en denominar inteligencia artificial, y que permiten calificar en este punto a SET como acrónimo de Sistema Experto de Tasación.
Sobre la clase de testigos equivalentes al inmueble a tasar obtenida a partir de la Base de Datos por el efecto particionante del cuaternio, el software de tasación realiza una triple tarea:
1. Selecciona aquellos inmuebles testigo cuya superficie y antigüedad se aproximan más a la del inmueble a tasar, y elimina de la selección aquellos que estén más alejados. De esta forma se obtiene, para cada tasación, una muestra de testigos equivalentes [superficie-precio m²] ajustada a la superficie del inmueble cuyo precio unitario por m² se desea determinar.
2. Sobre la muestra resultante ajustada a la superficie y antigüedad del inmueble a valorar, el software de tasación determina el método de cálculo apropiado a la muestra de testigos entre los método de Concentración y Regresión.
3. SET aplica el método procedente y es el propio software el que determina el precio unitario del m² del inmueble mediante modelos estadísticos de medias y líneas de regresión. SET busca el valor óptimo analizando indicadores de validez de esta optimización según valores numéricos de dispersión y coeficientes de correlación.
En el caso de locales comerciales donde las configuraciones de las relaciones fachada / fondo, las formas perimetrales e incluso los distintos planos de nivel, son factores determinantes clave en la formación del precio, el software de tasación utiliza el llamado método americano del coeficiente tabla fondo (CTF). Nuevamente, la complejidad del cálculo es asumida en su totalidad por el software, correspondiendo tan sólo al Tasador el "dibujo" de la planta y de los posibles y diversos niveles.
El software de tasación, al igual que el de análisis de la información, software de análisis, se estructura sobre funciones matemático-estadísticas y lógicas.
La aportación diferencial de SET en el aspecto técnico es la incorporación de las nuevas tecnologías de la información y de la comunicación (TIC) al sector de la valoración y la potenciación de los instrumentos matemático-estadísticos como modelos de valor, aspectos que, al converger, imprimen objetividad, fiabilidad, seguridad y rapidez al proceso de tasación. Desde el punto de vista del usuario puede afirmarse que SET incorpora criterios cualitativos del bien inmueble que se valora como indicadores adelantados de comportamientos en los mercados futuros, establece instrumentos barrera a la no-calidad, garantiza la coherencia de los contenidos del informe de tasación, unifica los criterios básicos de elaboración y determinación del valor de los inmuebles, y utiliza operadores lógicos en la toma de decisiones, creando de esta forma un estilo de tasación propio, singular, con un alto contenido técnico, que se traduce en una información de calidad, coherente, objetiva y fiable, y todo ello en un entorno tecnológico avanzado que aseguran que esa información se transmita con rapidez de forma sostenible.
