Artículo de opinión mensual realizado por el Observatorio Inmobiliario de Euroval

Resumen de las 10 noticias inmobiliarias más destacadas de 2012, publicadas por Idealista.com

Artículo de opinión realizado por Antonio Fernández Hernando, Presidente de ARMABEX

El nivel tan bajo de alquiler en España, unido la situación económica y la merma de la confianza en la revalorización de la vivienda, debe propiciar un aumento en las viviendas en alquiler. Tenemos que ir formando una cultura inversora en viviendas en alquiler, que incluya a los organismos públicos (para que protejan jurídicamente al arrendador) y a las entidades financieras (en sentido amplio, incluyendo, por ejemplo, compañías de seguros), para que vean que financiar a la inversión en activos en renta es diferente de la promoción. La cultura inversora incluye el manejo de las principales variables del negocio. Podemos conocer esas variables si miramos a mercados de alquiler muy fluidos como el de Alemania, donde el 46,6% de la población está alquilada.

Uno de los argumentos que se emplean actualmente en las ventas de inmuebles, es que resulta más barato comprar una casa ya construida, que construirla nueva, teniendo en cuenta que aunque se ha reducido considerablemente el precio del suelo, el impacto de su repercusión en el coste total es inferior al encarecimiento de los costes de construcción. Tomando datos de Euroval y el Instituto de Análisis Inmobiliario, podemos hacer el ejercicio siguiente. En el cuadro se refleja la evolución media para España del precio de la vivienda, y el del suelo, por metro cuadrado, así como el índice del coste de la construcción residencial; hemos tomado para comparar 2005 y 2012. De esta forma se observa que la caída del precio de la vivienda entre ambos años es del 7,6%; el del suelo, 38,1%; y la construcción ha subido un 24%.

Comentarios realizados por Gumersindo Ruiz, miembro del Instituto de Análisis Inmobilirio, de la Ley y el Real Decreto sobre la reestructuración bancaria y sociedades gestión activos

El plan de negocio con el que el FROB está buscando inversores para el banco malo recoge que Sareb empezará a demoler a promociones a partir de 2016. El esquema establece una cronología de venta de los inmuebles terminados más líquidos y el alquiler del resto. En esta última partida se prevén unos ingresos de 1.412 millones hasta 2027.

La riqueza inmobiliaria de las familias se ha reducido en alrededor de un billón de euros, el equivalente al PIB español, desde que tocara máximos en junio de 2008 al inicio de la crisis, en paralelo al desplome del precio de los inmuebles, según datos del Banco de España recogidos por Europa Press.

En la nota adjunta se hace un resumen comentado de los aspectos más significativos del Proyecto de RD-Ley sobre: "Régimen jurídico de las sociedades de gestión de activos y de sus patrimonios separados". Es destacable el énfasis que se pone en el conocimiento de valor de mercado, que es imprescindible tanto para cedentes de carteras como para inversores. El papel exclusivo que se da a las sociedades gestoras de fondos de titulización y la constitución de sindicatos de inversores, refuerza el papel de expertos en valoraciones independientes, con experiencia, bases de datos locales, y tecnología avanzada.

La vivienda de alquiler cierra la primera mitad del año con caídas generalizadas de precio, aunque poco pronunciadas, en los principales mercados inmobiliarios. Si al acabar el primer trimestre el porcentaje de municipios que registraron decrementos en sus rentas mensuales fue del 62,8%, tres meses más tarde esta cifra alcanza los 72,1%

El Gobierno ya ha dado a conocer el marco normativo del banco malo español, especialmente inspirado en el camino marcado ya por el irlandés. No obstante, aún quedan muchas incógnitas por resolver. ¿Cómo funcionará? ¿qué activos tóxicos comprará? ¿cómo se fijarán los precios?

1 de agosto de 2012.- El precio de la vivienda usada en España sigue bajando en el mes de julio aunque con menor intensidad que en meses anteriores. Un decremento intermensual del 0,7% deja el precio en 1.942 euros/m2, según el último índice de precios inmobiliarios de idealista.com. Si atendemos al dato de julio de 2011 (2.172 euros/m2) la caída interanual es del 10,6%

La nueva situación de mercado, generada por la restricción de acceso al mercado oficial de cambios, requiere someter a revisión los valores vigentes hasta hace unos meses atrás en las propiedades a fin de reflejar el valor donde los intereses de la oferta y la demanda admitan confluir. Frente a la nueva política cambiaria la pesificación aparece también como un paso inexorable.

El presente informe de mercado pretende realizar un seguimiento anual de la evolución de la disponibilidad de la oferta, demanda y precios, tanto de venta como de alquiler, en naves industriales, locales comerciales y oficinas. El trabajo parte de la recopilación de datos disponibles facilitados por el Instituto Nacional de Estadística, Banco de España, Ministerio de Fomento y de corporaciones y sociedades privadas como el departamento de estudios de La Caixa, RNB Paribas, Aguirre-Newman, Jones Lang LaSalle, etc.. Una vez compilada toda la información, esta ha sido resumida para obtener un panorama generalizado de la coyuntura en los sectores inmobiliarios industrial, comercial y de oficinas en el periodo 2011 al inicio del año 2012.

Existe una clara desconexión del valor de mercado, el valor catastral, el valor a efectos expropiatorios, el que aplican las comunidades autónomas a efectos del Impuesto de Sucesiones y Donaciones o el de Transmisiones Patrimoniales y el valor razonable al que aluden las recientes iniciativas en materia de reforma financiera.

El actual stock de vivienda nueva es de 818.000 unidades (704.000 deduciendo autopromoción) con unas expectativas de vaciado prácticamente nulas después de las últimas estimaciones del INE. La demanda anual estimada por el Servicio de Estudios de CatalunyaCaixa se sitúa entre las 110.000 y 130.000 unidades anuales de vivienda nueva que prácticamente se compensan con la promoción de unas 110.000 unidades anuales que actualmente se encuentran en obra en curso y que, en todo caso deberán tenerse en cuenta en el cómputo de stock.

El precio medio de la vivienda de segunda mano en España desciende un -0,3% en febrero de 2012 respecto a enero de 2012, lo que sitúa su valor en 7,56 €/m2 al mes, según los datos del portal inmobiliario fotocasa.es.

Durante 2011 el precio de la vivienda usada en España acelera su caída y experimenta una bajada del 8,2% que ha dejado el metro cuadrado en 2.084 euros. sólo 38 de los 461 municipios (8,2% de la muestra analizada) en los que idealista.com ha estudiado la evolución anual han conseguido mantener sus precios al alza.

Dejamos atrás un aciago año en lo que a venta de viviendas se refiere. Ha sido un ejercicio en el que las ventas han encontrado un freno muy poderoso y contra el que poco hemos podido hacer, la denegación de la financiación a los compradores. El sistema financiero se encuentra en un momento complicado en la gestión de su negocio y busca nuevas formas de ser rentable sin tener que recurrir a su negocio tradicional, su razón de ser, prestar dinero a particulares y empresas. Así, recibe liquidez del BCE al 1% y la presta a los Estados que la necesitan al 4% y el excedente se deposita en el BCE porque prestar dinero parece que no es un negocio que interese.

Al cierre del mes de diciembre de 2011, la renta media de la vivienda en alquiler en España se sitúa en 7,57 euros por metro cuadrado y mes (€/m$ al mes), lo que supone un des- censo del -0,2% respecto al mes anterior. El precio máximo del alquiler se registró en mayo de 2007, la bajada acumulada desde entonces ha sido de -25,2%.

El precio de la vivienda en alquiler ha seguido bajando a lo largo de 2011. Las caídas son generalizadas: el 77% de los principales mercados inmobiliarios han experimentado decrementos en los últimos doce meses.