El sector residencial en el año 2012 ha evolucionado de forma muy negativa, tal como era previsible, profundizando en su recesión, dada la ausencia de medias que pudieran haber contrarrestado esta tendencia. Los precios de las viviendas continúan en descenso, ante la necesidad de ser atractivos para la escasa demanda existente. El Informe de Coyuntura Euroval estudia la tendencia del mercado inmobiliario analizando los precios más habituales, de esta forma los datos que recoge no se centran en precios medios, sino que utiliza la información que más frecuentemente se observa en el mercado. Trabajar con precios más frecuentes permite ver las preferencias del consumidor y las ofertas existentes que son las que rigen el comportamiento de los precios residenciales. Adicionalmente, ofrece nuevas perspectivas de análisis como son los precios mínimos y máximos por los que se puede encontrar una vivienda en cada una de las capitales de provincia, así como el precio total más frecuente, el número de transacciones que se dan en cada Comunidad Autónoma, las viviendas iniciadas y terminadas, el Índice de Actividad Económica Inmobiliaria (aei.EV), el número de tasaciones, la estimación del stock actual y su proyección a tres años, y por último, algunos datos significativos del sector.

Euroval y su instituto de Análisis Inmobiliario presentan el número 6 de “Inmocoyuntura”, el Informe semestral dedicado al mercado de la vivienda en España.  “Inmocoyuntura” se consolida como un trabajo de referencia para conocer la evolución de los precios de la vivienda, y ofrece ya, con estas seis ediciones, una amplia y detallada base de datos para analizar el comportamiento del  mercado.

En la información sobre precios destaca la amplitud dentro de algunas capitales de provincia, como Barcelona, Madrid, San Sebastián o Bilbao, donde los precios más frecuentes oscilan entren 850 y 6.000 euros por metro cuadrado, frente a otras capitales con una dispersión entre 900 y 2.000. Se refuerza la tendencia a encontrar un suelo en los precios mínimos, y a que tenga aún recorrido a la baja los altos, estrechándose las diferencias. La existencia de mercados de vivienda localmente diferenciados se ve asimismo en los precios absolutos; aquí se ofrecen también datos más frecuentes, con precios que siguen oscilando alrededor de los 300.000 euros en algunas capitales, y de los 120.000 en otras. Por estas razones los expertos ven el mercado de la vivienda como un conjunto de mercados a veces muy distintos entre sí. De media, los precios absolutos más comunes han descendido en el primer semestre del año en 10.000 euros, y más del doble de esta cifra donde los precios eran más altos, como en Madrid.

El análisis de las transacciones es muy interesante, pues hay zonas inelásticas a la bajada de los precios, mientras que en otras sí funciona el mercado. En el primer semestre se realizaron un 9,4% de compras menos que en el mismo período del año pasado. Se han vendido en estos seis meses 41.000 viviendas nuevas (-27%), y 108.000 de segunda mano (más estable). El sector financiero ha aumentado su stock en un 10%, por lo que en el Informe se analiza el papel de la regulación sobre valoración de inmuebles y suelo adjudicados, sobre el mercado de la vivienda y su financiación.

Una aportación del Informe es calcular por provincias los flujos económicos derivados de la actividad inmobiliaria. El índice cae del 100 en 2004 a 20 en el primer semestre de 2012, con algunas provincias situadas en 15, esto es 85 puntos de caída sobre el 100 inicial. Es interesante ver cómo en algunas provincias el índice empieza a caer ya en 2005, mientras que en otras el auge llega incluso hasta 2008.
El Informe se completa con estimaciones de obra nueva y stock, en las que juega ahora un papel destacado la regulación bancaria y los incentivos para desarrollar suelo para venta o alquiler. Hay, por último, una información sobre entorno económico, con datos sobre la evolución del mercado hipotecario y una perspectiva del sector en los últimos años.

El Informe sigue la misma sistemática de los anteriores, con datos sobre precios medios, mínimos y máximos más frecuentes, de las viviendas, relacionándolos con el número de operaciones de compraventa. Se confirma la tendencia a un estrechamiento generalizado entre precios máximos y mínimos, más acusado en los valores máximos que tienen más recorrido a la baja. Las compraventas, por su parte, sufren una caída del 21% en el periodo analizado.

El índice sintético con el que se mide la evolución de la actividad inmobiliaria, tomando como base 100 el año 2004, baja hasta 27 en 2011 para España, con diferencias importantes entre comunidades autónomas. De esta forma se determina que la actividad inmobiliaria en España se ha reducido un 73% desde 2004.

InmoCoyuntura, publicado por Euroval y el Instituto de Análisis Inmobiliario, se está convirtiendo en una de las referencias para el estudio sistemático y riguroso del mercado inmobiliario español. Nos llega ahora el número 4, con datos del primer semestre de 2011. Además de información sobre la evolución del precio medio de la vivienda, se ve la evolución de los precios mínimos y máximos más frecuentes de viviendas en capitales de provincia; este dato se combina con el número de operaciones de compraventa. La conclusión es que el mercado parece haber encontrado un suelo en las viviendas de precios más bajos, mientras que el tramo de precios más altos sigue bajando, dentro de la fuerte caída (un 36,6%) en las compraventas en este año 2011, comparado con 2010.

El Informe de Coyuntura Euroval ofrece nuevas perspectivas de análisis como son, los precios mínimos y máximos por los que se puede encontrar una vivienda en cada una de las capitales de provincia, así como el precio total más frecuente, el número de transacciones que se dan en cada comunidad autónoma, las viviendas iniciadas y terminadas, el Índice de Actividad Económica Inmobiliaria (aei.EV), el número de tasaciones, el stock y su proyección a tres años, y por último, el panorama macroeconómico a diciembre de 2010 de las comunidades autónomas, en el que se comparan sus posiciones relativas respecto al PIB y la tasa de paro.

Nuestro informe propone un análisis de los mercados residenciales desde una perspectiva distinta a la de otros estudios inmobiliarios habituales.

Presentamos el Informe de InmoCoyuntura de Euroval realizado por el Instituto de Análisis Inmobiliario (INSTAI). Este es el principio de una serie de publicaciones de carácter semestral, en los que analizaremos el mercado del inmueble otorgándole una visión novedosa y exhaustiva.