MIENTRAS el Consejo de Ministros debatía el viernes las medidas que se plasmaron en el real decreto ley publicado este sábado (en España se ha convertido en una costumbre llevar el país a base de decretos), tenía lugar una reunión del Instituto de Fomento Empresarial precisamente en torno a las normas de valoración inmobiliaria y la venta de activos y préstamos hipotecarios. Las cuatro sociedades participantes representan hoy las cuatro patas en las que se apoya la gestión de los activos inmobiliarios, y las técnicas que se expusieron, así como las ideas sobre valoración, resultan esenciales para el futuro del sector financiero-inmobiliario.

En primer lugar, vimos la forma en que las sociedades de tasación abordan hoy la valoración en un mercado donde el precio no se forma por el encuentro de un número suficiente de oferentes y demandantes. Jorge Baiges, de Euroval, se refirió a las valoraciones masivas de inmuebles, que aproximan la situación en zonas concretas; las técnicas desarrolladas por las tasadoras son insustituibles, pues mejoran las bases de datos, tienen en cuenta características específicas de los inmuebles, y proporcionan una información útil para acercar las posiciones de compradores y vendedores. Javier Calvo, de Management Solutions abordó la utilización de modelos estadísticos para mejorar las valoraciones; así, el precio de la vivienda en España se explica en un 34% por la propia tendencia del precio (sube cuando sube, baja cuando baja), un 41% por el producto de la economía, y un 25% por el tipo de interés (Euríbor a tres meses). En un entorno recesivo y con una tendencia de precios a la baja, la vivienda y el suelo pueden tener mucho recorrido a la baja; pero una recuperación de la economía sostendría esos precios. La combinación de consultores expertos en medición con la práctica de los tasadores, proporciona criterios valiosísimos para la toma de decisiones.

La perspectiva de la gestión de los activos inmobiliarios la dio Gonzalo Jiménez, de Finsolutia, sociedad que invierte en préstamos y activos y además los gestiona, contando con rating o calificación crediticia. El problema de la banca lo definió por préstamos que se han dado en muy poco tiempo (entre 2004 y 2007), para bienes de precios muy altos, y con tipos de intereses bajos; además, parte de los activos están en zonas donde hay poca demanda. Destacó la importancia de los datos para los inversores, la agilidad de los procesos y la gestión de los inmuebles con costes muy reducidos. Por último, el abogado del Estado, Manuel Romero, se refirió al hecho singular de que el gobierno, al obligar a los bancos a valorar y efectuar provisiones sobre los préstamos hipotecarios, está determinando los precios. Esto se acentúa con el Real Decreto del sábado, pues a medida que se minusvalora la cartera, de una forma que no deja de ser arbitraria, se minusvalora de hecho todo el sector inmobiliario español. El enfoque jurídico resulta esencial, y completa los tres anteriores, pues la inseguridad jurídica afecta no ya al sector financiero, sino al propio sector inmobiliario sobre el que nadie se atreve a emprender reformas.