La Expropiación, como instrumento de Derecho Público que consiste en la transferencia coactiva de la propiedad de un particular a la Administración Pública, o a otro particular, por razón del interés público y previo pago de una indemnización, tiene una importante componente valorativa.
Este instrumento jurídico implica que el expropiado tiene derecho a una indemnización equivalente al valor del bien del que se le priva.
El proceso normal sería que la persona a ser expropiada y la Administración lleguen a un acuerdo sobre el precio del bien que será objeto de la expropiación; pero en muchos casos esto no se consigue por lo que se pasa a la determinación del mismo por medio de lo que se conoce como Procedimiento de Justo Precio o Valor uno de cuyos fines es determinar el justiprecio expropiatorio.
Es en este momento en el que EUROVAL puede intervenir para realizar la valoración de los bienes sujetos a expropiación y de esta manera, iniciando el procedimiento administrativo correspondiente, que la persona expropiada pueda obtener el mayor valor de los posibles por el bien expropiado.
¿Qué es una Expropiación Forzosa y que es el Justo Precio?
La Expropiación Forzosa, de acuerdo con la legislación española, es un acto de naturaleza jurídica que tiene por objeto el despojar a una persona de la propiedad de un bien o derecho, a causa de utilidad pública o interés social.
Es una figura jurídica que no sólo esta prevista en la Ley de Expropiación Forzosa sino en la propia Constitución.
¿Para que es necesaria una Valoración en proceso de Expropiación Forzosa?
La declaración de que un determinado bien sea la utilidad pública o bien el interés social inicia para el propietario el proceso de expropiación. La fijación de la indemnización constituye, como es obvio, el problema principal para la Administración y el Propietario.
El criterio establecido inicialmente por la Ley de Expropiación Forzosa, es el del valor fiscal de los bienes declarados con anterioridad por los interesados. No obstante ante la evidencia de los agravios que supone, combina éste con otros y, lo más importante, permite a las partes enfrentadas la libertad de estimación con arreglo a lo que establece el art. 43 de la Ley.
Resulta habitual el desacuerdo del Propietario ante la valoración de la Administración, por lo que se hace necesario, con el fin de defender sus legítimos intereses, aportar un informe pericial perfectamente motivado.
Ante una situación como la indicada la Administración requiere al Propietario para que, en un plazo de 20 días presente una hoja de aprecio, motivando la valoración que podrá ir avalada por un perito. En este punto EUROVAL le puede ofrecer una ayuda inestimable.
Adicionalmente en los procesos de gestión urbanística se hace preciso contar con una valoración en el caso de controversias entre propietarios de una Junta de Compensación que dirima sobre el litigio y valore los bienes aportados por cada uno de ellos.
¿Es necesario el uso de Tasaciones Oficiales para determinar el justiprecio expropiatorio?
De acuerdo a la legislación vigente, y especialmente la Ley de Expropiación Forzosa, en los procedimientos de Justo Precio cabe la posibilidad de aportar una Tasación, que puede provenir de una Sociedad Homologada por el Banco de España, siendo ésta la mejor forma de que dicha Tasación revista validez.
EUROVAL cuenta con la Homologación por parte del Banco de España desde 1990, así como la de la Comisión Nacional de Mercado de Valores (CNMV), lo cual asegura que cualquier informe que se lleve a cabo gozará de plena validez ante los órganos de la administración.
¿Cuál es la experiencia de EUROVAL en el campo?
EUROVAL cuenta con una vasta experiencia trabajando ante la Administración, Organismos Públicos y Tribunales de Justicia, no sólo participando en procedimientos que se instan ante estos entes, sino muchas veces en calidad de colaboradores.
Independientemente del caso de que se trate, EUROVAL procura siempre la actuación más justa y beneficiosa para su cliente, y especialmente en caso de valoración de bienes para la expropiación busca reflejar en los informes aquella información que mejor represente y salvaguarde los intereses legítimos y derechos de quien contrata sus servicios profesionales, siempre ajustados a la normativa vigente.
¿Cómo realiza EUROVAL un informe de valoración con finalidad expropiatoria?
Básicamente la valoración en Expropiaciones ha de regirse por la legislación vigente establecida al respecto. Esta se concreta en la Ley de Expropiación Forzosa de 16 de diciembre de 1954 y en su Reglamento de Desarrollo, Decreto de 26 de abril de 1957, por el que se aprueba el Reglamento de la Ley de Expropiación Forzosa, así como en los arts. 33 y 149.1.18 de la Constitución. Así mismo en lo que afecta a las expropiaciones urbanísticas (suelos y terrenos) al Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley de Suelo.
En base a esta legislación, las tasaciones se efectuarán con arreglo al valor que tengan los bienes o derechos expropiables al tiempo de iniciarse el expediente de justiprecio.
Mayormente, este tipo de tasaciones giran en torno a bienes inmuebles, pero no se descarta que pueda tratarse de bienes semovientes, muebles, derechos o cualquier otro tipo de bien, ya que la legislación no restringe la naturaleza de los mismos, extendiéndolos a los demás derechos e intereses patrimoniales legítimos, hablando incluso el Reglamento de las expropiaciones de facultades parciales del dominio o de derechos o intereses legítimos
Retomando, y partiendo de que la mayoría de las expropiaciones se centra en bienes inmuebles, el trabajo de EUROVAL, siempre con carácter individualizado, consiste en un previo análisis de la documentación necesaria, con visita al inmueble y a su entorno. En esta visita se realizan comprobaciones registrales, de identificación y físicas sobre, superficie, distribución, características técnicas, tipos de materiales, terminaciones, usos, estado de conservación, etc. Se analiza a continuación la situación urbanística del inmueble y sus alternativas en el entorno en que se localiza.
En una segunda fase se incide en uno de los aspectos más importantes de una valoración. Se trata de un estudio de mercado de bienes de tipologías similares con el entorno de la finca a valorar. Este estudio, junto con la base de datos propia, constituye el fundamento de la valoración por comparación.
La última fase de la valoración se refiere a la aplicación de los métodos de valoración, acordes con la legislación vigente, que en la mayor parte de los casos vendrán determinados por método de coste, comparación y actualización.
¿Quién lleva a cabo la Valoración?
En todo momento los informes de valoración son realizados por equipos de expertos en la materia, con el fin de hacer una aplicación homogénea y justificada de las normas de valoración adaptadas a la finalidad del informe y al tipo de activo a valorar.
EUROVAL cuenta con equipos de profesionales que disponen de amplia experiencia y conocimientos (arquitectos, ingenieros, economistas, juristas, expertos en arte, etc.,) que son supervisados por su equipo de control y validación, el cual asegura la calidad final del informe.
¿Por qué EUROVAL?
EUROVAL se rige en todo momento por los principios de rigor, independencia y objetividad.
El rigor queda asegurado por las estrictas normas de valoración a las que estamos sujetos, que establecen la metodología y criterios de valoración más adecuados a la finalidad del informe.
La independencia, queda salvaguardado por la composición del accionariado y de los órganos de administración que no están vinculados a ninguna Entidad Financiera ni a Intermediarios Inmobiliarios ni a Empresas de Auditoría.
Nos dedicamos única y exclusivamente a la valoración de todo tipo de activos, tanto en España como en otros países, actuando según lo que la normativa establezca al respecto y vigilado por el sistema de Supervisor al que está sometida, lo que garantiza su objetividad.
Por todo lo anterior le ofrecemos la elaboración de este tipo de informes con metodología acorde a la naturaleza del activo y a la finalidad del informe y en su caso de acuerdo a las exigencias de la normativa vigente.
EUROVAL es una empresa homologada por el Banco de España para la realización de tasaciones y por la CNMV, nuestros informes de tasación tienen una total garantía de objetividad. Adicionalmente, en caso de ser necesario, los informes se adaptan a los criterios del RICS, acreditación con la que cuentan algunos de nuestros técnicos.
A estos valores se une el ser Eurovaloraciones, S.A. la cabecera del Grupo Euroval, formado también por el Instituto de Análisis Inmobiliario y por Euroval Plus.
¿En cuánto tiempo dispondría del informe?
Una vez entregada la documentación necesaria por el cliente y en su caso facilitada la visita al bien EUROVAL le entregará el informe en tres días laborables, excepto en casos de carteras extensas o bienes complejos, para los cuales les facilitará de antemano un plazo de entrega acorde con la naturaleza de la solicitud.
