SEPINMO: Seguimiento y Evaluación de Proyectos Inmobiliarios.
En la coyuntura económica actual, con muy altos niveles de morosidad, las Entidades Financieras se ven muchas veces abocadas a la toma de decisiones de forma inminente sobre activos inmobiliarios en curso que provengan bien de préstamos dudosos o bien de adjudicaciones.
La modificación en la Circular del Banco de España 4/2004 relativa a “Entidades de crédito, sobre normas de información financiera pública y reservada y modelos de estados financieros.”, incide directamente sobre la cobertura de la pérdida por deterioro del riesgo crediticio; esta modificación, afecta importantemente a la cuenta de resultados de las Entidades Financieras, pues libera gran parte de las dotaciones que actualmente mantienen. Esto hace que en estos momentos su objetivo prioritario sea estudiar todas las promociones en curso y comparar el coste de terminación con el ahorro de dotaciones.
Ante esta situación la Entidad Financiera necesita una opinión independiente sobre los aspectos que afectan a sus edificios financiados en fase de ejecución, la cual le aporte una información fiable e independiente sobre todos los parámetros que afectan al proceso de una promoción inmobiliaria con el fin de tomar la decisión más beneficiosa para sus intereses.
En el caso de que decida continuar la obra necesita que se contrate su terminación de la obra y se realicen los controles necesarios para alcanzar ese fin. Esta necesidad no está cubierta actualmente, y se da la oportunidad de poder prestar estos servicios por Empresas independientes.
La garantía que ofrece EUROVAL para la valoración de un inmueble en el estudio de cualquier operación que conlleve una garantía hipotecaria, es la misma que brinda con el Servicio SEPINMO (Seguimiento y evaluación de Proyectos Inmobiliarios), herramienta indispensable para la toma de decisiones y en su caso gestión de activos inmobiliarios en curso, promociones, provenientes de bienes adjudicados o de créditos dudosos.
¿Por qué se crea el Informe SEPINMO?
El informe SEPINMO nace como una iniciativa de EUROVAL, con la pretensión de solventar las necesidades detectadas en las entidades financieras a raíz del canje masivo de activos por la deuda, especialmente promociones en curso no terminadas.
Planteada esta circunstancia entre el promotor que no puede hacer frente a sus obligaciones de pago y la entidad financiera, ésta necesita una información veraz sobre el valor último del inmueble en la actual coyuntura del mercado inmobiliario, sobre el estado general de la obra y del avance de la misma; en definitiva necesita un estudio económico pormenorizado del estado de cuentas de la promoción, así como de la viabilidad final del producto objeto de estudio. Todos estos datos son parámetros que le permiten tomar decisiones de cara a priorizar y destinar, en base a unos informes veraces y totalmente independientes, sus recursos.
SEPINMO es la herramienta, con el claro objetivo de cubrir todas estas necesidades externalizando todos servicios encaminados a la gestión de promociones en curso.
¿Qué ES EL INFORME SEPINMO?
El informe SEPINMO es un servicio que da a la Entidad la información financiera necesaria en cada momento para gestionar las promociones en fase de construcción que por distintos motivos tenga dentro de su cartera. Todo su contenido va encaminado a la correcta gestión financiera de la promoción.
¿Cómo se estructura el SEPINMO?
El informe SEPINMO se desarrolla en cuatro tramos, pudiendo extenderse en una segunda fase, a un quinto tramo, consistente en el seguimiento de la obra hasta su finalización. Su estructura es la siguiente:
- Tramo I: VIABILIDAD Y VALORACIÓN ACTUAL.
Es un análisis previo de la situación de la promoción, tanto física como documental y económica. Se hace un examen exhaustivo de las necesidades detectadas, además de un análisis del entorno y el mercado en el que se ubica la promoción. Esto da la oportunidad a la entidad financiera de analizar la viabilidad del proyecto, y poder tomar la decisión de seguir adelante.
- Tramo II: INFORME JURÍDICO. DOCUMENTACIÓN VALORACION Y CONTROL COSTES.
Se trata de un informe técnico pormenorizado, que incluye el concreto estado de las obras. Así mismo, un estudio completo del total de la obra ejecutada, certificada, verificando acopios y/o existencia de deviaciones. Finalmente, se proporciona a la entidad un estudio y codificación de documentación requerida y aportada.
- Tramo III: INFORME SITUACIÓN ECONÓMICA DE LA PROMOCIÓN.
Es un informe detallado, incluyendo un estudio concreto y conciso sobre el estado económico actual del activo inmobiliario. Como resultado, se obtiene un informe periodificado con un amplio control sobre las previsiones.
- Tramo IV: VALOR DE MERCADO EN HIPÓTESIS EDIFICIO TERMINADO.
Informe de valoración de Promoción inmobiliaria encaminado a obtener el actual valor de mercado del inmueble, actual y en la hipótesis edificación terminada.
- Tramo V: SERVICIOS FINALIZACIÓN DE OBRA.
Es la última fase, que tiene carácter opcional en aquellos supuestos en que la entidad decide seguir adelante con la operación. Al asumir un papel de “promotora” se ve en la necesidad de destinar una serie de recursos propios hasta finalizar la obra, y lo que ofrece este tramo es un control exhaustivo de las cantidades invertidas.
¿Quién se encarga de la realización de los informes SEPINMO?
Un trabajo como éste necesita de un equipo multidisciplinar que sea capaz de dar respuesta a las necesidades de nuestros clientes.
Nuestro equipo de Consultores, está formado por los mejores expertos en promoción inmobiliaria Economistas, Arquitectos, Licenciados en Derecho e Ingenieros; todos ellos son capaces de proporcionar a nuestros clientes la información que este necesita.
¿Por qué EUROVAL?
EUROVAL se rige en todo momento por los principios de rigor, independencia y objetividad.
El rigor queda asegurado por las estrictas normas de valoración a las que estamos sujetos, que establecen la metodología y criterios de valoración más adecuados a la finalidad del informe.
La independencia, queda salvaguardado por la composición del accionariado y de los órganos de administración que no están vinculados a ninguna Entidad Financiera ni a Intermediarios Inmobiliarios ni a Empresas de Auditoría.
Nos dedicamos única y exclusivamente a la valoración de todo tipo de activos, tanto en España como en otros países, actuando según lo que la normativa establezca al respecto y vigilado por el sistema de Supervisor al que está sometida, lo que garantiza su objetividad.
Por todo lo anterior le ofrecemos la elaboración de este tipo de informes con metodología acorde a la naturaleza del activo y a la finalidad del informe y en su caso de acuerdo a las exigencias de la normativa vigente.
EUROVAL es una empresa homologada por el Banco de España para la realización de tasaciones y por la CNMV, nuestros informes de tasación tienen una total garantía de objetividad. Adicionalmente, en caso de ser necesario, los informes se adaptan a los criterios del RICS, acreditación con la que cuentan algunos de nuestros técnicos.
A estos valores se une el ser Eurovaloraciones, S.A. la cabecera del Grupo Euroval, formado también por el Instituto de Análisis Inmobiliario y por Euroval Plus.
