observatorio-mayo-portada

Algunos estudios de las series de precios del suelo urbano y de la vivienda libre encuentran una correlación entre ambos, siendo el precio del suelo el determinante del precio futuro de la vivienda. En el gráfico recogemos el precio medio trimestral del suelo urbano en Andalucía, y el precio medio de la vivienda libre, nueva y de segunda mano, un año después; al ser datos anuales la línea de precios de la vivienda presenta menos oscilaciones. Se ve una correlación muy estrecha entre ambas series de datos, y en una primera aproximación podemos deducir que hasta 2007 la subida del precio de la vivienda seguía al del suelo; desde entonces y hasta 2012, la caída del precio del suelo va seguida también del de la vivienda; y ya en 2013, cuando el suelo se estabiliza, aunque con algunas oscilaciones, la vivienda lo hace también. A partir de los datos más recientes, podemos afirmar que la estabilización observada del precio del suelo llevará a una cierta recuperación del precio de la vivienda en Andalucía.

grafico precio del suelo y precio de la vivienda

No estamos considerando  la repercusión del coste del suelo en el coste de la vivienda, ya que el suelo ha representado, en el momento más alto, el 15 por ciento del coste en 2004, bajando actualmente a un entorno del 10 por ciento. De hecho, los costes de construcción no explican ni el “boom” inmobiliario ni la caída posterior de los precios, que se deben a un fenómeno de burbuja de mercado, en que la oferta y la demanda crecen con los precios. Pero sí podemos tomar la evolución del precio del suelo como un indicador adelantado del de la vivienda, de manera que en el período anterior a la crisis el suelo sube pero a una tasa menor que la vivienda, luego caen juntos, y el precio del suelo lo hace por debajo del de la vivienda hasta que ambos se estabilizan.
En la tabla hemos recogido los precios recientes del suelo, atreviéndonos a proyectarlos para 2016; el precio medio de 144 euros por metro cuadrado puede considerarse prácticamente igual al del 2015, ya que dadas las limitaciones de estos datos, variaciones de más o menos un 2 por ciento, pueden verse como una situación de estabilidad. Los precios de la vivienda ya se estabilizaron en 2015, y en 2016 presentan un ligero incremento, que se corresponde perfectamente con la evolución del precio del suelo. También vemos las diferencias tan significativas que hay dentro de Andalucía, con un máximo de 235 euros por metro cuadrado en Jaén, que es la provincia donde menos volatilidad ha tenido el precio del suelo; y los mínimos de Córdoba, Huelva y Málaga, en el entorno de los 115 euros de media por metro cuadrado. Estas diferencias son mucho más acusadas si descendemos a mercados locales concretos, y dependen de la edificabilidad que se ha asignado a un determinado suelo urbano. Aunque difícil encontrarse representado en un precio medio del suelo, nos resulta útil para marcar tendencia, de manera que los precios medios de la vivienda deberían  subir más o menos ligeramente en todas las provincias andaluzas.

tabla-2

Es de gran interés la reciente sentencia de un juzgado de Jaén contra el Ayuntamiento de esa ciudad, ante una demanda de un contribuyente al que se le había liquidado el Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, con motivo de una herencia. Hay tres cuestiones a tener en cuenta en relación a este impuesto. Una, que se trata de gravar el incremento del valor o plusvalía de una propiedad, que se materializa, en este caso, con un fallecimiento y una herencia. Otra segunda, que tras la crisis inmobiliaria hay propiedades que han perdido valor, o no se ha incrementado tal como resulta de la aplicación de las fórmulas establecidas por la Administración. Y una tercera, que el criterio de los ayuntamientos y de la Junta de Andalucía es que la fórmula de gravamen se aplica independientemente del valor de mercado de la propiedad en cuestión. Pero esa no es la opinión del juez, pues considera que es fundamental  que haya un incremento patrimonial real, tal como establece el artículo 104 de la Ley de Haciendas Locales, al que da primacía frente al artículo 107, donde se establece la fórmula del gravamen. En este caso, tal como demuestra el informe de un experto, no se ha producido esa revalorización, y el juez ordena la devolución de una parte sustancial de lo que ingresó el ayuntamiento. Esta sentencia es firme, no cabe recurso, y sienta un importante criterio en el que prevalece el sentido común y la realidad de las cosas.
También en el ámbito fiscal, los técnicos del Ministerio de Hacienda estiman que el 41,4% de los alquileres en España son fraudulentos. Aunque este porcentaje ha ido descendiendo, en la actualidad calculan que hay alrededor de un millón de viviendas alquiladas fuera del control del fisco, y más 367.000 que se ceden a familiares, pero a las que se imputa una pequeña renta como porcentaje del valor catastral. Andalucía es la tercera comunidad autónoma, después de Murcia y Canarias en porcentaje estimado de alquileres no declarados, un 55,4 por ciento del total, muy superior a la media española. Esta situación se relaciona en buena medida con el turismo y los alquileres vacacionales.
Observatorio Inmobiliario DS 7 De Mayo (1)
Observatorio Inmobiliario DS 7 De Mayo (1)
Observatorio-Inmobiliario-DS-7-de-mayo-1.pdf
75.9 KiB
386 Downloads
Details