Jose Vazquez Seijo

Presentamos la entrevista al Presidente de Euroval, publicada en el último número de la revista Observatorio Inmobiliario y de la Construcción, sobre la situación y las perspectivas del sector consultoría.

“Contar con una consultoría especializada y libre de conflictos de interés resulta imprescindible”

Observatorio Inmobiliario: La inversión inmobiliaria en España durante los dos últimos años está registrando importantes crecimientos ¿Considera que en el corto y medio plazo se mantendrá esta tendencia? ¿Influirá el proceso electoral en marcha en las decisiones de los inversores?

José Vázquez Seijo: La tendencia actual se mantendrá, sin duda, en los próximos cuatro años, que es el período en que puede consolidarse el sector, dentro de una mejora general de la economía. Habrá que distinguir dos cuestiones para seguir la evolución de la inversión; la más importante es la heterogeneidad del mercado inmobiliario, por tipos de activos comerciales y residenciales, y sus características de tamaño y calidad, así como ubicación en el territorio. La segunda es el crecimiento de la inversión financiera mediante compras por sociedades y fondos, que es distinta de la inversión en rehabilitación, regeneración urbana y promoción.

Ya hemos tenido elecciones europeas, locales y de comunidades autónomas, y las inversiones no parecen depender significativamente de las mismas. El mercado inmobiliario ha experimentado un crecimiento y caída que se explica por la propia dinámica del sector, la recuperación también tiene que darse por razones objetivas de precios, demanda y oferta, en un escenario económico ahora más favorable. Dicho esto, habría que distinguir entre una política social de vivienda, que ha de hacerse con recursos públicos; y una política de construcción de vivienda, en la que deben respetarse las garantías que suponen las hipotecas, los derechos de los arrendadores y los de los promotores respecto al suelo.

 

Cuáles son, a su juicio, los puntos fuertes sobre los que se asienta y las debilidades o incertidumbres a las que debe hacer frente la recuperación del sector inmobiliario en nuestro país.

En el ámbito financiero, a la política de tipos de intereses muy bajos con la deuda a diez años por debajo del 2 por ciento, se suma la compra de activos por el Banco Central Europeo, como las cédulas hipotecarias, hasta ahora por unos 120.000 millones de euros, que son un respaldo para la reconstrucción de las carteras hipotecarias. El crédito nuevo hipotecario está creciendo con un tipo medio ligeramente superior al 2 por ciento, así como el porcentaje de transacciones que se hacen con hipoteca. Además, de un Euro superior al 1,30 con respecto al dólar, se ha pasado prácticamente a la paridad, lo que es muy atractivo para inversores y compradores de fuera del área del Euro.

La reducción del stock de vivienda es otro punto fuerte, así como la liquidación por parte de entidades financieras y SAREB, pero persiste el desequilibrio local entre oferta y demanda de inmuebles. Quizás la debilidad mayor es la recuperación de la renta disponible, que permita el acceso a la compra o alquiler de vivienda con ciertas calidades.

 

¿Qué actividades y segmentos del mercado considera que tendrán un mayor desarrollo en el corto y medio plazo?

La logística disfruta del impulso de la mayor demanda de consumo, las exportaciones y el comercio online. Los locales comerciales tienen demanda, pero selectiva en cuanto a tamaño y ubicación. Igual ocurre con los centros comerciales. La vivienda tiene menos demanda por parte de fondos y socimis. El atractivo de cada tipo de inversión depende de su rentabilidad, de la relativa respecto a otras alternativas, y de la disponibilidad de activos en el mercado; de nuevo aquí encontramos discrepancias entre los datos generales oficiales, por ejemplo los 6 euros medios mensuales por metro cuadrado de vivienda, y lo que se observa en las operaciones más recientes, en el entorno de los 8 euros. Por otra parte, aunque limitados, vamos a ver nuevos desarrollos en vivienda social, no sólo para colectivos desfavorecidos, sino de proyectos de viviendas para jóvenes donde haya un pequeño espacio para trabajar; todo ello dentro de la rehabilitación y regeneración urbana.

 

¿Qué papel juegan las empresas de consultoría y Euroval en particular en este nuevo marco de reactivación inmobiliaria?

El mercado inmobiliario no puede entenderse desde un punto de vista macroeconómico, que sólo sirve para aproximarnos a tendencias generales. Hoy se exige más que nunca un “fine tuning” o sintonización con los mercados locales y el tipo de activo que se valora, pues las decisiones de inversión o venta se toman con las lógicas prevenciones ante un mercado en transformación, donde los precios no cumplen al completo su papel de ajuste entre oferta y demanda. Contar con una consultoría especializada y libre de conflictos de interés resulta imprescindible. Hemos entendido desde hace tiempo cuales son las preocupaciones y los objetivos de nuestros clientes y proporcionamos respuestas a las mismas.

 

¿Cómo se ha posicionado su compañía desde el punto de vista estratégico y estructural para hacer frente a los movimientos que se vienen registrando en cuanto a la inversión inmobiliaria a nivel global y nacional? ¿Cuáles son sus elementos diferenciales?

Euroval ha seguido una tradición de valoración, tanto en los momentos de crecimiento del mercado, recesión y ahora de recuperación, combinando los análisis del entorno, los modelos de valoración y la experiencia sobre el terreno. Nos hemos posicionado con éxito ante las nuevas demandas de sociedades, socimis y fondos de inversión, adecuándonos a las necesidades de las entidades bancarias que deben responder a una regulación exigente.

Nuestro elemento diferenciador es la combinación de un desarrollo continuo en las tecnologías de valoración, unos procesos muy definidos para los tasadores y un esfuerzo para que la información sea fidedigna.

En síntesis, orientamos nuestra sociedad hacia métodos de valoración consistentes, dentro de una organización flexible en sus respuestas y enfocada hacia el cliente. Esto no es sólo una manifestación de voluntad, pues contamos con capacidades para hacerlo, una amplia gama de servicios, soluciones a medida y experiencia de 25 años.

Entrevista En El Observatorio Inmobiliario Del Presidente De Euroval
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