Evolución de la riqueza en vivienda en Andalucía

Podemos aproximarnos al patrimonio en vivienda en Andalucía tomando datos del número de viviendas en cada provincia, la superficie media en metros cuadrados, y el precio medio por metro cuadrado; multiplicando los tres factores, obtenemos el valor de nuestro parque de viviendas. Resulta interesante comparar la evolución del mismo tomando como referencia 2001, 2008 y 2015, un período de intensa actividad y caída en la construcción, acompañado de una subida y caída de precios. Pero aunque se retraiga la demanda, el valor de las viviendas construidas sigue estando ahí, pues salvo catástrofe, guerra o abandono, no se da una pérdida de activos o inmuebles.

En una comparación con la media española, Andalucía representa en 2015 el 14 por ciento de la riqueza de la vivienda en España, y pese a caer un 29 por ciento entre 2008 y 2015, algo más que la media nacional, se ha revalorizado un 95 por ciento desde 2001, diez puntos porcentuales más que en España. En Málaga y Sevilla se concentra actualmente más del 47 por ciento de la riqueza en vivienda de Andalucía. Téngase en cuenta que el efecto riqueza recoge la evolución de los precios y de los metros cuadrados construidos, por lo que puede darse el caso de que caiga el precio pero el valor se compense parcialmente con el volumen construido.

En 2015 había en Andalucía 4.409.131 viviendas, con una superficie media de 114,9 metros cuadrados, y un precio medio por metro cuadrado de 1.216 euros, lo que da un valor de 615.793 millones de euros. El mayor número de viviendas está en Málaga y Sevilla, y el precio medio más alto en Málaga, mientras que Granada y Jaén son las que tienen mayor superficie media por vivienda.

En el cuadro vemos que la riqueza en vivienda ha aumentado más, por este orden, en Cádiz, Córdoba y Almería, Sevilla y Málaga, con porcentajes entre el 120 por ciento y el 101 por ciento. Por debajo del 100 están Jaén, Granada y Huelva. La variación entre 2008 y 2015 muestra caídas relativamente homogéneas; la mayor en Huelva con un 37 por ciento, seguida de Málaga, Almería, Cádiz, Granada, Sevilla, Jaén y Córdoba, esta última con sólo un 20 por ciento. La pérdida de valor del patrimonio en vivienda se debe principalmente a la caída de los precios, ya que el parque de vivienda crece poco entre2008 y 2015, 160.478 viviendas en toda Andalucía en esos siete años, y no compensa la caída de los precios.

Presentamos un gráfico donde se aprecia el fuerte crecimiento en precios y construcción que tiene lugar en Málaga, y también en Sevilla, desde el año 2001 hasta 2008, en que empiezan a caer las dos variables. En Málaga el descenso es más pronunciado, con lo que la diferencia actual con respecto a Sevilla es similar a la que había hace quince años. Las demás provincias evolucionan de forma similar, pero con subidas y caídas más suaves; Granada mantiene este perfil, y desde 2001 suben relativamente Cádiz, Córdoba y Almería, esta última por el volumen construido, aunque le afecta más la subida de precios, y Jaén y Huelva evolucionan de manera más estable de acuerdo con sus características de promoción y precios en el período considerado.

En suma, la riqueza que supone el patrimonio en vivienda en Andalucía ha aumentado considerablemente si lo vemos con la perspectiva de los últimos lustros, a pesar de la volatilidad mostrada por la promoción y los precios.

 tabla 1 Evolución de la riqueza en vivienda en Andalucía

tabla 2 Evolución de la riqueza en vivienda en Andalucía

EN CORTO
Cerca del 20 por ciento de las viviendas que se venden en España son a extranjeros, principalmente residentes. La caída de precios, el ajuste del euro, y las extraordinarias condiciones de financiación -fuera y dentro de España-, explican esta demanda que se dirige a viviendas de segunda manos. En Andalucía es la segunda comunidad, después de Valencia con más ventas, y se han vendido en un año 14.834 viviendas a extranjeros, de las cuales 1.854 a no residentes.

EN CORTO
La administración concursal de Martinsa Fadesa, vinculada a Andalucía a través de una importante cartera inmobiliaria, ha sacado a la venta viviendas en Huelva, suelos en Málaga, y dos campos de golf, suelo residencial y viviendas en Ayamonte. La propiedad más emblemática que se subasta es una conocida finca en Antequera, de 334 hectáreas, que sale a la venta por 7,09 millones de euros.

EN CORTO
Desde su inicio en 2013 nos hemos referido con frecuencia a las sociedades cotizadas de inversión inmobiliaria, dedicadas al alquiler y a cualquier tipo de actividad inmobiliaria que genere una renta, como la gestión de hoteles. Cuatro nuevas sociedades se incorporan en lo que llevamos de año al Mercado Alternativo Bursátil, las dos últimas Doalca, con un patrimonio de 162,8 millones de euros, y Jaba 1, con sólo 18,8 millones, lo que muestra que hay campo en bolsa para sociedades relativamente pequeñas, dedicadas alquiler. Con estas ya son 15 las que cotizan en este mercado para empresas pequeñas y medinas, aunque hay otras que cotizan en el mercado continuo e incluso una, Merlin Properties, en el Ibex-35.

Observatorio Marzo16
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