Evolución reciente de los precios de la vivienda en Andalucía

Euroval ha publicado su Observatorio Inmobiliario de Andalucía, que aparece mensualmente en los periódicos del Grupo Joly. Esta vez se dedica a analizar la evolución reciente de los precios de la vivienda en Andalucía, que muestran diferencias entre los precios de las viviendas nuevas, que todavía caen, aunque menos, y las viviendas usadas, cuyos precios suben ligeramente. La conclusión más significativa es que el precio de la vivienda tiende en general a estabilizarse, y actualmente se sitúa al mismo nivel que hace diez años. Por otra parte, se observan diferencias significativas en la evolución del precio entre provincias, que responden a la intensidad previa de las subidas de precio y la corrección posterior.

Hemos conocido esta semana la evolución del precio de la vivienda en el primer trimestre de 2015. En el gráfico que presentamos se recoge, con la perspectiva de los diez últimos años, y por semestres excepto el último dato trimestral de este año, el precio de la vivienda nueva y usada en Andalucía. La vivienda usada se considera ahora vivienda con una antigüedad de cinco años, frente a los dos años que era la referencia anterior. Destacamos tres ideas a partir del gráfico. Primera, tras la fortísima subida que tiene lugar entre 2004 y 2008, la caída desde entonces es continuada; en el primer semestre de 2008 encontramos un precio medio de vivienda nueva, de casi 2.000 euros por metro cuadrado, que cae hasta 1.344 en el primer trimestre de 2015; según el punto de referencia temporal que escojamos el porcentaje varía, pero estamos en un descenso medio de los precios desde máximos, que supera el 30%.

En segundo lugar, la caída más pronunciada se da en la vivienda nueva; entre el primer semestre de 2008 y el momento actual hay una diferencia en Andalucía de 255 euros por metro cuadrado, lo que supone una caída de 25.500 euros para una vivienda medida de cien metros cuadrados. En la usada la diferencia es sólo de 139 euros por metro cuadrado. En tercer lugar, se observa una estabilización reciente de los precios tanto en vivienda nueva como en la usada, aunque en esta última se da últimamente una ligera subida.

En la tabla se recoge la evolución reciente en Andalucía y sus provincias. La primera columna es el precio medio de vivienda nueva y usada en 2004, que permite una comparación con el primer trimestre de 2015. Si hacemos una media simple de los precios de vivienda nueva y usada actuales en Andalucía, los precios están prácticamente igual que hace diez años, alrededor de 1.275 euros por metro cuadrado. Sin embargo, por provincias las diferencias son apreciables, y algunas tienen precios medios superiores a los de hace diez años; por ejemplo, Málaga ha caído de 1.822 euros por metro cuadrado en 2004 a 1.566 en la actualidad, y Sevilla ha subido de 1.282 a 1.336 euros por metro cuadrado, en esas mismas fechas.

Estas medias hay que considerarlas con cuidado, ya que en 2004 las ventas de viviendas libres nuevas superaban ampliamente a las usadas, y hoy ocurre todo lo contrario, por lo que cualquier análisis de precio tiene que distinguir entre ambos mercados. Con esta prevención, la evolución reciente entre el primer trimestre de 2014 y el de 2015, muestra que la vivienda nueva sigue bajando en Andalucía, pasando de 1.395 euros por metro cuadrado, a 1.344.; y la usada sube ligeramente de 1.204 a 1.205 euros por metro cuadrado. Los precios de la vivienda nueva caen en todas las provincias excepto Málaga; y los precios de la usada caen en Almería, Córdoba, Granada y Huelva, se mantienen igual en Jaén, y suben en Cádiz, Málaga y Sevilla.

No hemos considerado la vivienda protegida, donde las transacciones han disminuido considerablemente, pero también continúa bajando este primer trimestre de 2015, con respecto al de 2014, en un 0,4%.

 

Como conclusión, podemos decir que Andalucía sigue el comportamiento general de los precios de la vivienda, con importantes diferencias geográficas, con diferencias también significativas en la evolución de las ventas de vivienda usada, que superan muy ampliamente a las nuevas, y precios que no evolucionan igual en ambos mercados. Todo ello dentro de un panorama general donde se observa una estabilización de los precios de la vivienda.