Los Fondos de Activos Bancarios (FAB)

Esta Nota sobre los Fondos de Activos Bancarios (FAB) es una versión ampliada de la presentación realizada por EUROVAL y su Instituto de Análisis Inmobiliario en la Jornada: “Nuevos instrumentos de inversión en activos inmobiliarios en España”, organizada en mayo 2014 por Velázquez Real Estate en colaboración con el Ministerio de Economía y Competitividad (ICEX, Invest in Spain  y Amigos de la Marca España), Comunidad de Madrid (Invest en Madrid, Cámara de Madrid), y PKF ATTEST.

Aunque en la Nota se pone énfasis en la cuestión específica de la valoración inmobiliaria, resulta obvia la necesidad de valorar adecuadamente la cartera de activos de un FAB siguiendo al menos tres criterios relevantes. El primero, el de los activos inmobiliarios que pueden incorporarse al FAB desde Sareb; aunque, como recogemos en nuestra Nota, se especifica por la norma la forma de valorar estos activos, pueden haberse producido variaciones en los mismos, desde el momento en que se incorporaron a Sareb, hasta que se ceden al FAB, que haga necesaria este valoración; los inversores y bonistas querrán, seguramente, dentro de su proceso de “due dilligence” contar con la opinión de una sociedad de tasación.

En segundo lugar, los propios créditos necesitarán una valoración desde la perspectiva de su generación probable de flujos de rentas, para casarlo con la rentabilidad esperada por la estructura del pasivo del fondo.

Y, en tercer lugar, esta misma orientación financiera debe darse a los activos inmobiliarios, ya que por la naturaleza temporal del FAB y la rentabilidad fija que se pretende dar, hay que valorarlos teniendo en cuenta la capacidad de generar un flujo financiero, junto con la valoración de tasación que mencionamos en el punto primero.

Además, la evolución de la cartera va a requerir, en colaboración con el “Servicer” o “Master Servicer”, que la gestionen, valoraciones periódicas para seguridad de los inversores y bonistas.

Estos aspectos pueden ser abordados por EUROVAL, como sociedad de tasación, su Instituto de Análisis Inmobiliario, como sociedad experta en conocimiento de valor y en emisión de informes para la gestión inmobiliaria, y por la sociedad ATEGRA, impulsada, entre otros socios, por el Grupo EUROVAL, y en la que se integran todos los servicios necesarios para la gestión de carteras de préstamos e inmuebles.