Publicamos artículo mensual elaborado por del Instituto de Análisis Inmobiliario de EUROVAL, en el Diario de Sevilla.

El sector se estabiliza con un freno de las tasas negativas y algunos datos de leve crecimiento.

En 2014 el precio de la vivienda libre baja ligeramente en el conjunto nacional, desde una media de 1.495 euros por metro cuadra- do a una de 1.457. De este modo, si tomamos como referencia una vivienda de 90 metros cuadrados, ésta habría pasado de un precio medio de 134.550 euros a uno de 131.130 euros. Lo mismo ocurre en Andalucía, donde el precio medio de una vivienda de estas características estaría alrededor de 108.720 euros, frente a los 112.300 en 2013. En todas las provincias han bajado los precios, siendo más altos en Málaga, con 1.486 euros por metro cuadrado, seguida de Cádiz y Sevilla. En las tablas adjuntas hemos tomado algunas variables relevantes del sector en 2013 y 2014 para ver su  evolución, y se han proyectado los últimos datos disponibles, en general a octubre de 2014, para poder comparar los dos años completos.

Hacía la recuperación del mercado de la vivienda en Andalucía

En cuanto a las operaciones de compraventa, han subido en España y también en Andalucía, donde 64.075 viviendas han cambiado de propietario, de las cuales 23.226 ha sido en Málaga, el mercado más activo con dife- rencia, seguido de Sevilla, Cádiz, Almería y Huelva. El alquiler ha bajado ligeramente en España, de seis euros el metro cuadrado al mes, a 5,9. De esta manera, una vivienda de 90 metros cua- drados habría pasado de 540 euros en 2013 a 531 en 2014. Así, la rentabilidad bruta media por al- quiler en Andalucía habría au- mentado de un 5,77% en 2013, a un 5,86% en 2014. Aunque caen tanto los precios de la vivienda como los alquileres, los primeros lo hacen más que los segundos, por lo que la rentabilidad de la vi- vienda aumenta. En Andalucía el alquiler medio es un 5% más ele- vado que la media española, con diferencias apreciables dentro de la comunidad. Los más altos son los de Cádiz, Sevilla y Málaga, en este orden, y los más bajos los de Almería y Jaén; en Jaén y Málaga hay ligeras subidas en 2014.

Por último, los visados de obra nueva, que son un indicador ade- lantado de la actividad del sector, aumentan en España, y siguen disminuyendo en Andalucía, pues en 2014 sólo se han dado 4.791 visados, de los cuales más de la mitad se concentraron en Sevilla (1.324) Málaga (1.160).

Los datos anteriores no indican que se esté iniciando una expan- sión del sector, pero sí que se esta- biliza con un freno de las tasas ne- gativas y algunos datos de leve cre- cimiento. Si comparamos la media del último cuatrimestre proyecta-

Hay que apoyar planes de rehabilitación de pisos para revalorizar el ‘stock’ y crear actividad y empleo

do de 2014 con el mismo cuatri- mestre de 2013, veremos que algu- nas señales de recuperación apa- recen más claras, aunque también dispersas en el espacio. Así, en Má- laga los precios suben de manera clara, de 1.447 a 1.534 euros por metro cuadrado; en las demás pro- vincias se producen leves caídas. Este hecho se corresponde con el mayor número de transacciones, que sin duda contribuyen a que el precio empiece a jugar su papel de ajuste en el mercado, lo que no ne- cesariamente implica que siga yendo a la baja. Además, en el ca- so de Málaga el reciente incremen- to del precio medio puede deberse a que se venden viviendas de pre- cio elevado.

Dos ideas finales sobre la evo- lución del mercado en Andalu- cía. La primera, que los porcenta- jes de estabilidad y crecimiento reciente se dan sobre los bajísi- mos niveles a los que permane- cen todas las variables, por lo que conviene valorar los datos to- mando cifras absolutas, como hemos venido haciendo en nues- tros observatorios a lo largo del año. La segunda, que la debilidad de esta recuperación hace nece- sario apoyar programas de reha- bilitación, transformación y ac- tuaciones sobre viviendas exis- tentes, como forma de revalori- zar el stock y generar actividad económica y empleo, preparan- do el camino para un crecimien- to sostenido del sector.

Observatorio Inmobiliario Enero
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