Informe de Coyuntura Inmobiliaria de Euroval 2015 n.10

Euroval presenta su informe anual Inmocoyuntura, donde se pone en perspectiva el sector de la vivienda en España, con datos cerrados a 2014, que permiten, con las observaciones más recientes, ver cuáles son las tendencias actuales del mercado. Una de las aportaciones de más interés es la distinción entre precios mínimos y máximos de vivienda, más frecuentes, comprobándose que siguen bajando de media de 748 y 2971 euros por metro cuadrado, a 641 y 2898 euros, respectivamente. Esto indica que aunque la tendencia a la estabilidad es un hecho, no se produce de manera continua.

Al agrupar por tramos los precios mínimos y máximos más frecuentes, aparece claramente que los tramos hasta 200.000 euros siguen representando el porcentaje más elevado de viviendas en el mercado. Vistos en perspectiva, los precios medios actuales son similares a los de 2004. Hay más desigualdad territorial de precios mínimos que de máximos, pero recientemente aumenta esta desigualdad espacial tanto para los mínimos como para los máximos, lo que indica que el mercado español está muy diversificado en viviendas baratas y caras. Este hecho confirma la necesidad de disponer de unas valoraciones muy profesionales, ante la dispersión que muestra el mercado.

Las transacciones de vivienda nueva siguen a la baja, y las usadas claramente al alza, con tasas anuales que superan el 20%, aunque hay que tener en cuenta los bajos niveles de partida. Inmocoyuntura ofrece además datos de interés sobre la dinámica del mercado inmobiliario, el índice de actividad inmobiliaria, visados de obra nueva, viviendas iniciadas y terminadas, y la evolución del mercado hipotecario, del que se muestran tres rasgos relevantes: la reducción paulatina entre el tipo medio hipotecario y el Euribor a un año, que está en 2 puntos porcentuales, y alrededor del 2,5%; el aumento continuo del número de operaciones hipotecarias sobre vivienda; y en tercer lugar, el aumento de las compras de vivienda que se hacen con hipoteca, que pasa de un 30% a un 45%, y con tendencia a subir.


PRESENTACIÓN

Publicamos la décima edición de InmoCoyuntura, informe de Euroval sobre el mercado es- pañol de la vivienda, que ofrece información sistemática y homogénea del sector y donde se pone en perspectiva de la actividad Inmobiliaria de la vivienda con datos de 2014, que permiten, con las observaciones más recientes, ver cuáles son las tendencias actuales del mercado.

Se tratan de datos cerrados, no provisionales, por lo que el lector podrá encontrar diferencias respecto a otros trabajos que han ido avanzando datos del sector. Por otra parte, se ofrece información para períodos amplios, a fin de disponer de una perspectiva de análisis ade- cuada. Las tendencias actuales del mercado hacia la estabilidad, aunque con matices según se traten de precios mínimos o máximos más frecuentes, vivienda nueva o usada, y zonas geográficas, se aprecian claramente en el presente InmoCoyuntura.

A efectos de comparación con datos de nuestros informes publicados anteriormente, hay que tener en cuenta que hasta ahora la periodicidad era semestral y este nuevo informe tiene una frecuencia anual; la inclusión en tablas y gráficos de años completos permite seguir la evolución de las variables.

Tras el resumen de conclusiones, los capítulos 2, 3, 4 y 5 se dedican a analizar los precios de la vivienda. Los precios mínimos y máximos son estimados por Euroval de la forma que se indica, y se refieren a precios más frecuentes por metro cuadrado, y a precios absolutos mínimos y máximos más frecuentes de viviendas. Vemos también las variaciones de precio por metro cuadrado más frecuente. Todo ello se refiere a capitales de provincia. En el capí- tulo 5 se relacionan los precios mínimos y máximos por metro cuadrado más frecuentes por comunidad autónoma, con las operaciones de compraventa o transacciones.

Continuamos elaborando el indicador sintético de actividad inmobiliaria, que está en el capí- tulo 6, limitado a las variables escogidas desde su inicio; y la actividad de las sociedades de tasación, en el capítulo 7. La tendencia de la oferta de vivienda se analiza en el capítulo 8, también con un enfoque algo diferente al de informes anteriores, para tomar en considera- ción la tendencia que marcan los visados de encargos de obra. Por último, dedicamos el ca- pítulo 9 al análisis de algunos datos del sector, a fin de tener una perspectiva de la evolución del mismo en cuestiones tan significativas como pueden ser las hipotecas.

En la confianza de que InmoCoyuntura siga resultando de utilidad para nuestros clientes, les agradecemos la atención e interés que muestran por nuestro trabajo.


 

Conclusiones más significativas

1. La comparación entre los dos semestres de 2013 nos mos- traba, por primera vez desde que realizamos este Informe, que los precios mínimos y máximos medios se mantenían, en 746 euros y 2.989 euros por metro cuadrado, respectivamente. Se distribuía de forma desigual entre capitales de provincia, pero había una tendencia a la homogeneidad, con variaciones re- ducidas de estos precios mínimos y máximos, apuntando a un nuevo entorno de estabilidad de los precios. Sin embargo cuan- do tomamos ahora el año completo 2013 y el 2014, los precios mínimos experimentan una caída muy significativa pasando de 748 €/m2 a 2.898 €/m2.

Esta conclusión es relevante, e indica que en 2014 no se esta- bilizan aún los precios, ni siquiera los mínimos, sobre los cuales se esperaba que no bajaran ya más.

2. Analizando por capitales de provincia, se ve un problema de muestra en alguno de ellos. Se debe seguramente a que se han realizado operaciones en las que ofertantes y demandan- tes han aceptado respectivamente precios locales más bajos o más altos en viviendas caras y baratas, aunque el dato total es a la baja. Este resultado sorprendente no lo es tanto si consi- deramos el escaso número de transacciones, que además son principalmente de vivienda usada. Aunque no hay una serie su- ficientemente larga que permita una correlación formal, intuiti- vamente vemos que los cambios en los precios mínimos y máxi- mos están determinados por el número de compraventas que se consiguen cerrar. En doce capitales de provincia los precios mínimos suben en 2014 con respecto a 2013; y en diecinueve los precios máximos son mayores en 2014 que en 2013. Los resultados medios para España son de ligera bajada, tanto en mínimos como en máximos. Solo en cinco capitales coinciden subidas de precios mínimos y máximos; son Bilbao, Mallorca, Cádiz, Córdoba y Zamora, pero puede deberse, como decía- mos, a la muestra de nuevas operaciones de compraventa, más que a una tendencia definida.

3. La amplitud o diferencia media entre máximos y mínimos ha evolucionado así, 2.566 €/m2 en 2010, 2.223 €/m2 en 2013 y 2.257 €/m2 en 2014. Entre 2012 y 2014 los precios medios máximos pasan de 893 €/m2 a 641€/m2 y los máximos de 3.458 €/m2 a 2898 €/m2.

4. La variación de los precios por metro cuadrado más frecuen- tes en capitales de provincia hay que destacar que se producen descensos por debajo del 5% entre 2013 y 2014, en 25 capi- tales; entre 1% y 5% de caída en 8; crecimiento de precios entre 1% y 5% en otras 8 capitales; y más del 5% también en 8. El crecimiento cero sólo se da en una capital, pero podemos considerar que subidas o bajadas de precios en el entorno del

2% – donde se incluirán algunas de las 16 capitales que están entre -5% y 5% – también es una situación de estabilidad de precios.

5. En cuanto a precios mínimos y máximos absolutos más fre- cuentes – valor de vivienda – en capitales de provincia, agru- pados en 10 tramos, vemos que aparece un tramo inferior con viviendas a precios muy bajos. Los tramos hasta los 200.000 siguen representando un porcentaje muy elevado de las vivien- das en el mercado.

6. Las operaciones de compraventa suben en España un 21,63% entre 2013 y 2014; disminuyen las de vivienda nueva y aumentan las de vivienda de segunda mano. Esta recupe- ración hay que considerarla en el bajo nivel actual en que se encuentra el mercado. El mayor número de operaciones sigue dándose en Andalucía, que representa el 19,2% del total.

7. Viendo la información de precios mínimos y máximos y el numero de transacciones y operaciones de compraventa, por comunidades autónomas, vemos una tendencia general con una fase en que los precios suben al igual que las tasaciones; otra, en que los precios se mantienen o caen y las transaccio- nes se reducen de manera relevante; y la situación actual en que los precios vuelven a los niveles iniciales de 2004, pero con transacciones muy bajas.

8. La dispersión de los precios mínimos y máximos de comuni- dades autónomas respecto a la media nacional es un indicador de cómo se igualan o difieren los precios en el mercado. En los precios mínimos suele haber más desigualdad territorial de precios que en los máximos, sobre todo en los años 2004 a 2006; en estos años, además, la distribución permanece es- pecialmente estable. Durante los años 2007 y 2014 se vuelve más igualitario el mercado; y en los dos últimos años aumenta considerablemente la desigualdad espacial de precios, tanto en las viviendas baratas como en las caras. El mercado español de viviendas, pues, es un mercado donde los precios se han diversificado mucho especialmente en relación a los 10 años anteriores.

9. El índice de actividad económica inmobiliaria de Euroval se- ñala que la actividad prácticamente se ha estancado en 2014 respecto a 2013, con ligeras subidas en alguna comunidad au- tónoma. Hay que tener en cuenta las variables, como el alqui- ler, que no se refleja en el índice, y que puede estar actualmen- te impulsando la actividad.


 Descargar Informe metodológico 

DESCARGAR INFORME
DESCARGAR INFORME
InmoCoyuntura-N10.pdf
2.4 MiB
212 Downloads
Details