Informe de Coyuntura Inmobiliaria de Euroval 2014 n.9

Por primera vez desde que se realiza este informe, los precios mínimos y máximos más frecuentes, por metro cuadrado, para capitales de provincia, se mantienen en una media de 746 euros y 2989 euros, respectivamente. Destaca la reducción primero, y estabilidad posterior, de las diferencias entre mínimos y máximos, ya que en 2010 estos precios eran de 895 y 3462 euros.

Las operaciones de compraventa suben un 21% de un semestre a otro, aunque este dato hay que verlo con reserva, pues la tendencia no está definida y se mueve a niveles de ventas muy bajos, inferiores a los del año anterior. Las más habituales son de vivienda libre de segunda mano, que son más del  77% del total de ventas; Andalucía representa el 19,5%, y la Comunidad Valenciana el 15,5%, Cataluña y Madrid tienen porcentajes similares.

Euroval elabora, con base 2004, un índice de actividad inmobiliaria que pasa de 100 en 2004 a 13 en el último cálculo realizado; el fenómeno es generalizado entre las comunidades autónomas, y pone de relieve la pérdida sufrida por el sector.

La actividad de tasación es una variable próxima a la compraventa; en la actualidad es el 30% de lo que representaba en 2006. Asimismo, el visado de obra nueva como indicador adelantado de actividad, muestra una caída del 13,4% en el primer trimestre de 2014 respecto al mismo periodo del año anterior; la promoción se sigue distribuyendo heterogéneamente en el espacio.  Otra variable significativa como son las hipotecas, cae en las operaciones de viviendas urbanas, de manera que el 70% de las viviendas se compran actualmente sin hipoteca, frente al 35% en 2007.


PRESENTACIÓN

Publicamos la novena edición de InmoCoyuntura, el informe semestral de Euroval sobre el mercado español de la vivienda, en el que se ofrece información sistemática y homogénea del sector. Los datos se refieren, en general, al segundo semestre cerrado de 2013.

Hemos adoptado en este Informe un orden de presentación algo diferente a los anteriores para facilitar la lectura, aunque el contenido es fundamentalmente el mismo, y permite la comparación con los datos de los otros informes publicados.

Tras el resumen de conclusiones, los capítulos 2, 3, 4 y 5 se dedican a analizar los precios de la vivienda. Los precios mínimos y máximos son estimados por Euroval de la forma que se indica, y se refieren a precios más frecuentes por metro cuadrado, y a precios absolutos mínimos y máximos más frecuentes de viviendas. Vemos también las variaciones de precio por metro cuadrado más frecuente. Todo ello se refiere a capitales de provincia. En el capítulo 5 se relacionan los precios mínimos y máximos por metro cuadrado más frecuentes por comunidad autónoma, con las operaciones de compraventa o transacciones.

Continuamos elaborando el indicador sintético de actividad inmobiliaria, que está en el capítulo 6; y la actividad de las sociedades de tasación, en el capítulo 7. La tendencia de la oferta de vivienda se analiza en el capítulo 8, también con un enfoque algo diferente al de informes anteriores, para tomar en consideración la tendencia que marcan los visados de encargos de obra. Por último, dedicamos el capítulo 9 al análisis de algunos datos del sector, a fin de tener una perspectiva de la evolución del mismo en cuestiones tan significativas como pueden ser las hipotecas.

En la confianza de que InmoCoyuntura siga resultando de utilidad para nuestros clientes, les agradecemos la atención e interés que muestran por nuestro trabajo.


CONCLUSIONES MÁS SIGNIFICATIVAS

1. La comparación entre los dos semestres de 2013 nos muestra, por primera vez desde que realizamos este Informe, que los precios mínimos y máximos medios se mantienen, en 746 euros y 2.989 euros por metro cuadrado, respectivamente. Se distribuye de forma desigual entre capitales de provincia, pero hay una tendencia a la homogeneidad, con variaciones reducidas de estos precios mínimos y máximos, apuntando a un nuevo entorno de estabilidad de los precios.

The comparison between the two six-month periods of 2013 shows that, for the first time since we started producing this Report, minimum and maximum prices have remained stable at 746 euros and 2,989 euros per square metre, respectively. The spread is uneven across provincial capitals, but the trend is towards homogeneity, with reduced variations between these minimum and maximum prices, hinting at a new environment of price stability.

2. Es destacable la reducción primero y estabilidad posterior de las diferencias entre precios máximos y mínimos más frecuentes en euros por metro cuadrado, pasando la media española de un mínimo medio de 895 euros por metro cuadrado a 746 euros, y un máximo de 3.462 a 2.989 euros, para el período analizado entre el primer semestre de 2010 y el segundo de 2013.

3. Las capitales de provincia donde los precios se han estabilizado no son las mismas que en el Informe anterior, por lo que los ajustes de precios se están produciendo de manera generalizada, con diferencias puntuales según se traten de máximos o mínimos.

4. Los precios mínimos y máximos absolutos más frecuentes pueden verse desde la perspectiva de la concentración o de la dispersión en el mercado de que se trate. Por capitales de provincia dividimos la muestra en diez tramos iguales, y escogemos uno o dos que superen el 30 por ciento de esa muestra. A modo de ejemplo, en Málaga el 31 por ciento de la muestra está en el tramo entre 120.000 y 171.000 euros; pero en Alicante no hay ningún tramo que concentre el 30 por ciento de la muestra, así que unimos dos tramos, y vemos que en viviendas con precios entre 95.000 y 178.000 euros concentra el 46% de la muestra.

5. Las operaciones de compraventa son en el segundo semestre de 2013 un 21% superior a las del trimestre anterior, pasando de 136.000 a 164.000, pero inferiores a las de un año antes, que eran de 210.000. No hay una tendencia definida, ya que en los tres últimos años han aumentado las compraventas en el segundo semestre respecto al primero.

In the second six months of 2013 sales and purchase operations were 21% higher than for the preceding quarter, increasing from 136,000 to 164,000, but lower than for the year before, when they stood at 210,000. There is no well-defined trend, as sales and purchase operations have risen in the second half of the year compared to the first for the last three years.

6. En el segundo semestre, de un total de 163.700 transacciones, las más habituales son las de vivienda libre, 155.000, y dentro de estas las de segunda mano 127.000, que es hoy el mercado principal de vivienda. La implicación de este hecho es el estancamiento de la promoción de vivienda, que seguirá hasta que la vivienda de segunda mano empiece a subir de precio, al tiempo que se agota la vivienda nueva en zonas geográficas concretas.

In the second half of the year, out of a total of 163,700 transactions, the most common were for private housing, at 155,000, of which 127,000 were for second-hand properties, today’s most active property market. The implications of this are that new property development is at a standstill and that this situation will continue until the price of second-hand housing starts to rise, while new build housing runs out in specific geographical areas.

7. El mayor número de operaciones sigue dándose en Andalucía, que representa el 19,4 por ciento del total, seguida por la Comunidad Valenciana, con un 15,4 por ciento, y porcentajes similares en Cataluña y Madrid. En estas cuatro comunidades se concentra el 64% de las transacciones de viviendas en España; además, al concentrarse.


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