InmoCoyuntura I Edición - Análisis del 2º Semestre 2009

Presentamos el Informe de InmoCoyuntura de Euroval. Este es el principio de una serie de publicaciones de carácter semestral, en los que analizaremos el mercado del  inmueble otorgándole una visión novedosa y exhaustiva.


PRESENTACIÓN

Los mercados inmobiliarios se definen mediante la doble nominación producto-localidad, la primera para identificar la tipología del bien que opera en ellos y la segunda como expresión de su ubicación geográfica derivada de la singularidad de lo inmobiliario.

El conocimiento de los mercados producto-localidad requiere contemplar los tres aspectos o características que en cada periodo temporal los configuran: dimensión, dinamicidad y tendencia a corto y medio plazo. Las dimensiones de los mercados o magnitudes básicas son, la amplitud y la profundidad, es decir, el rango de los precios de los bienes que se intercambian en ellos y el número de transacciones que se han generado, rango y número referidos a un mismo periodo temporal dado.

Desde esta perspectiva, el Informe InmoCoyuntura cuyo número 1, 2S2009 aquí se presenta, se refiere, como producto, a los mercados de compraventa residenciales en sus cuatro segmentos: primario, secundario, libre y de protección pública, ubicados, según los casos, bien en las ciudades capitales de las provincias, bien en las áreas administrativas provinciales o comunitarias.

Epígrafe 1 Dimensiones de los Mercados Residenciales de las Capitales de Provincia.

Se muestran las dimensiones de los mercados residenciales de las ciudades capitales de provincia, cuantificando las amplitudes como rangos de los precios unitarios (€/m2) y las profundidades de los mercados de cada Comunidad Autónoma desagregadas en los cuatro segmentos anteriormente expuestos.

Se concluye este primer punto con la gráfica que muestra, mediante rectángulos, la contemplación conjunta de ambas magnitudes. En el segundo sub epígrafe y por considerar que son los estadísticos con más y mejor información para este tipo de análisis, se recogen los intervalos modales o más frecuentes de los precios absolutos de las transacciones detectadas en el periodo 2S2009. Y como punto final de este epígrafe 1 y, al mismo tiempo, como inicio de la determinación de la dinamicidad de los mercados residenciales, se aporta el detalle de las variaciones inter anuales 2S2009/2S2008 de los tramos modales de los precios unitarios, a nivel de capitales de provincia.

Epígrafe 2 Dinamicidad de los Mercados Residenciales.

Se exponen los comportamientos de la actividad inmobiliaria mediante dos índices propios que expresan o miden esa actividad desde dos aspectos diferentes:

  •  El Índice de Actividad Económica Inmobiliaria, (índice aei.EV), que recoge la aproximación a los flujos económicos derivados de la actividad residencial (construcción, venta y financiación).
  •  El Índice de Actividad Inmobiliaria (índice ai.EV),
    expresa la actividad inmobiliaria, estimada a partir del número total de informes de bienes inmuebles residenciales realizados por el sector de la tasación.El periodo 2004/2009 se ha establecido como perspectiva temporal para ambos índices.

La contemplación conjunta del comportamiento de los precios y de la actividad inmobiliaria (índice ai.EV) durante este periodo 2004/2009, se recoge, de forma gráfica en este Informe a nivel de CC.AA. Gráficas todas ellas que, mostrando las singularidades de cada Comunidad, presentan, como denominador común, un perfil de burbuja que han ido dibujado, anualmente, los comportamientos precios-actividad en su recorrido 2004/2009.

La estimación de la tendencia de los precios residenciales a corto y medio plazo, se basa en una aproximación al stock de viviendas libres en el mercado primario, por ser ésta la variable fundamental propia del sector inmobiliario que marca los comportamientos de precios presentes y futuros tanto en el mercado primario como en el secundario.

Epígrafe 3 Determinación de número de viviendas nuevas en venta (Stock residencial).

A partir de los datos de las estadísticas oficiales de la evolución de la población y de la actividad promotora, y mediante la simulación de escenarios e hipótesis, en un modelo propio, de la nueva actividad promotora en el periodo 2004/2009, en el epígrafe 3 se realiza la mencionada aproximación a la determinación del número de viviendas libres del mercado primario en venta, aproximación de naturaleza exclusivamente inmobiliaria a partir de la cual se realiza la estimación del comportamiento de los precios residenciales para el trienio 2010/1012.

Epígrafe 4 Mapa Inmoeconómico de las CC.AA.

Dado que el mercado inmobiliario -que contiene al residencial-, es un sector económico, cualquier estimación de su comportamiento futuro ha de insertarse necesariamente en el marco macroeconómico nacional.

Se presenta, como novedad, el mapa inmoeconómico en el que, en el plano de ejes PIB y tasa de paro, se representan las posiciones de las CC.AA. mediante círculos de áreas proporcionales a su índice de actividad inmobiliaria en 2009 (índice ai.EV). Partiendo de esta panorámica a diciembre de 2009 se determinan las distancias de cada Comunidad al punto frontera de las economías de baja y alta actividad.

Finalmente quiero resaltar en este trabajo, génesis de los futuros informes semestrales de InmoCoyuntura Euroval, la gran aportación realizada en el desarrollo y dirección del mismo por Alfredo Serret, Presidente del Instituto de Análisis Inmobiliario, que junto a Jorge Baiges, Socio-Director y Cristina González Rojo, Analista principal, han conseguido realizar un excelente y novedoso trabajo y plasmar toda la experiencia de Euroval en el Análisis de Mercados Inmobiliarios, acumulada en sus más de 20 años de existencia.

 

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