InmoCoyuntura II Edición - Análisis del 1º Semestre 2010

Nuestro informe InmoCoyuntura propone un análisis de los mercados residenciales desde una perspectiva distinta a la de otros estudios inmobiliarios habituales.


PRESENTACIÓN

La vivienda, considerada como producto inmobiliario, es un bien al que afectan multitud de variables para la determinación de su precio. Una de las variables inmediatas que inciden directamente sobre el valor del inmueble es su ubicación geográfica. Por ello, el Informe de Coyuntura no2 de Euroval, analiza los mercados residenciales individuales (ubicados, según los casos, bien en las ciudades capitales de las provincias, bien en las áreas administrativas provinciales o comunitarias) y estructurados mediante las características y aspectos que en cada periodo temporal los configuran.

En atención a la variación de precios, el análisis de los valores unitarios modales en las capitales de provincia señala una tendencia generalizada hacia variaciones entre -5% – 0% y la estabilidad de precios entre los periodos 1S09 y 1S10, en relación con el comportamiento registrado entre los años 2008/2009, cuyas diferencias más comunes eran menores a -5% y en el tramo -5% – 0%.

El conocimiento de los mercados producto-localidad requiere contemplar los tres aspectos o características que en cada periodo temporal los configuran: dimensión, dinamicidad y tendencia a corto y medio plazo. Las dimensiones de los mercados o magnitudes básicas son, la amplitud y la profundidad, es decir, el rango de los precios de los bienes que se intercambian en ellos y el número de transacciones que se han generado, rango y número referidos a un mismo periodo temporal dado.

La dinamicidad de los mercados residenciales se expone mediante tres observaciones: la evolución del número de viviendas iniciadas y terminadas anualmente desde el año 2001 al 2009, el índice propio aei.EV (Índice de Actividad Económica Inmobiliaria) y la actividad inmobiliaria medida en el número de tasaciones. En cada uno de estos epígrafes, se muestra una disminución interanual de la actividad inmobiliaria, tanto promotora y constructora, como económica (medida en sus flujos monetarios) y del número de tasaciones de viviendas. Si bien, el inicio de esta pérdida de dinamicidad del sector comenzó en el periodo 2005/06, o en 2006/07 según qué casos, parece que en la actualidad la tendencia de esta disminución ha perdido significación.

En el contexto de dimensión, y hablando de precios unitarios, el primer semestre de 2010 se caracteriza por un estrechamiento de los mercados residenciales en las capitales de provincia. Es decir, mientras que los precios mínimos están incrementándose, los máximos disminuyen, en comparación con el semestre anterior (2S09).

Por último, la tendencia de mercado se estima a partir de un modelo econométrico, el cual se sirve de estadísticas oficiales de población y de la actividad promotora para simular mediante escenarios e hipótesis la necesidad o abundancia de viviendas libres sin vender en el mercado primario (stock). Esta estimación se efectúa para la evolución del stock en el periodo 2004 a 2010 y su previsión de comportamiento para el bienio 2011/2012. Tomando como base el dato publicado por el Ministerio de Vivienda de 688.044 residencias terminadas sin vender a diciembre de 2009, y teniendo en cuenta la evolución de las viviendas iniciadas y terminadas, se calculan mediante el modelo antedicho un stock de 648.000 unidades para diciembre de 2010. Con ello se manifiesta el comienzo de la absorción del superávit inmobiliario que continuará en el bienio posterior. En relación a la evolución próxima de los precios residenciales, con un stock nacional estimado en vivienda nueva de 648.000 unidades, no pueden sino seguir en decremento, aunque con mucha menor severidad que en las variaciones acontecidas en el periodo 2008/2009.

La profundidad, traducida en el número de transacciones, ha superado el número de compra-ventas efectuadas en primer semestre de 2009 en un 14,2% anual. En estos mismos términos, el 57% de las transacciones realizadas se concentran en cuatro comunidades: Andalucía, Cataluña, Comunidad Valenciana y Madrid. Además, en el primer semestre de 2010 se vendieron 5,5 viviendas por cada 1.000 habitantes.

En segundo lugar, se estudian los precios absolutos más usuales o modales en cada una de las capitales de provincia. Cabe destacar el intervalo de precios modales de las viviendas en San Sebastián, de 331.000 a 395.000 €, superiores al resto de capitales españolas.


1. MERCADOS RESIDENCIALES. CAPITALES DE PROVINCIA

1.1 Dimensiones de los mercados residenciales: Amplitud

+ Entendemos por amplitud el rango de precios unitarios por los que se puede demandar u ofertar una vivienda en una determinada localidad. Es una referencia básica que aporta información útil sobre el espacio de precios demandados y de la que se puede aprovechar el promotor.

+ El conocimiento de la amplitud en el mercado residencial es prioritario para la toma de decisiones. Es decir, será mucho más difícil encontrar comprador para una vivienda de 5.000 €/m2 en Huesca que en ciudades como Barcelona o Madrid.

+ A continuación se presenta la información sobre precios mínimos, máximos y, como diferencia de ellos, la amplitud/espacio de valores unitarios por los que se puede encontrar una vivienda en cada capital de provincia1, ordenados de mayor a menor.

+ Se observa, en comparación con el semestre anterior, un estrechamiento en la amplitud de los mercados.

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