InmoCoyuntura IV Edición - Análisis del 1º Semestre 2011

InmoCoyuntura, publicado por Euroval, se está convirtiendo en una de las referencias para el estudio sistemático y riguroso del mercado inmobiliario español. Nos llega ahora el número 4, con datos del primer semestre de 2011.

Además de información sobre la evolución del precio medio de la vivienda, se ve la evolución de los precios mínimos y máximos más frecuentes de viviendas en capitales de provincia; este dato se combina con el número de operaciones de compraventa. La conclusión es que el mercado parece haber encontrado un suelo en las viviendas de precios más bajos, mientras que el tramo de precios más altos sigue bajando, dentro de la fuerte caída (un 36,6%) en las compraventas en este año 2011, comparado con 2010.


PRESENTACIÓN

La finalidad del presente Informe de Coyuntura radica en conocer las características de los mercados residenciales, no solo en la evolución de los precios, sino también analizando otras dimensiones de los mismos.

El Informe de Coyuntura Euroval ofrece nuevas perspectivas de análisis como son, los precios mínimos y máximos por los que se puede encontrar una vivienda en cada una de las capitales de provincia, así como el precio total más frecuente, el número de transacciones que se dan en cada Comunidad Autónoma, las viviendas iniciadas y terminadas, el Índice de Actividad Económica Inmobiliaria (aei.EV) provincial, el número de tasaciones, el stock y su proyección a tres años, y por último, algunos datos significativos del sector, la evolución del mercado hipotecario y del mercado residencial, desde el año 2004 al dato más reciente.

Precios unitarios (€/m2), precios totales, transacciones, tasaciones, hipotecas, etc., son términos comunes en el sector inmobiliario, pero la información hay que tomarla con las precisiones y limitaciones que se indican. Hay que resaltar que los precios que figuran en este informe son precios de oferta y tasaciones, por lo que el análisis de los mismos hay que entenderlos referidos a estas fuentes. Asimismo, son resultado de muestras y en ocasiones solo de los tramos que agrupan un mayor porcentaje.

Finalmente, mostrar nuestros agradecimientos a todos los profesionales que con sus valiosas aportaciones han enriquecido y hecho posible el Informe de Coyuntura Euroval y, por supuesto, a todos los lectores interesados en las cuestiones que en estas páginas se plantean.


RESUMEN Y CONCLUSIONES MÁS SIGNIFICATIVAS

InmoCoyuntura propone un análisis de los mercados residenciales desde una perspectiva distinta a la de otros estudios inmobiliarios habituales. Aunque trata tres aspectos básicos y determinantes de la evolución del mercado de la vivienda – precios, número de transacciones y stock -, incorpora el índice sobre la Actividad Económica Inmobiliaria (aei.EV), que estima la masa monetaria activa del sector con periodicidad anual, y que sin duda aporta información adicional a la de los aspectos mencionados. La información se encuentra referida al primer semestre de 2011, a no ser que se especifique lo contrario.

 Información sobre precios

En primer lugar, la información ofrecida sobre precios acota los valores mínimos y máximos por los que es posible encontrar una vivienda en cada una de las capitales de provincia. En este sentido, se evidencia un estrechamiento generalizado de precios mínimos y máximos de los mercados en comparación con el segundo semestre del año 2010. Los precios mínimos se mantienen e incluso se han incrementado en contraposición a los valores máximos, que se han reducido. La conclusión es, pues, que el mercado ha encontrado un suelo en las viviendas de precios más bajos, mientras que el tramo de precios más altos sigue bajando.

Barcelona es la ciudad en la que se puede encontrar una mayor amplitud de precios de viviendas, desde los 880 €/m2 hasta 6.596 €/m2, sin embargo, esta diferencia entre el precio máximo y mínimo se debe principalmente a la posibilidad de encontrar viviendas de precios más altos. En la misma situación está Madrid, en la que los menores precios, 956 €/m2, se encuentran en el mismo entorno que Barcelona, mientras que los precios máximos son algo menores, 6.346 €/m2. Asimismo es destacable el caso de San Sebastián y Bilbao, ya que muestran los precios mínimos más altos de las capitales analizadas, además estas son también, junto a Barcelona y Madrid, las capitales donde se encuentran los mayores precios máximos €/m2.

En contraposición, Zamora y Teruel son las capitales con menos amplitud de precios.

En lo referente a los precios totales más habituales por los que se puede comprar una vivienda, en San Sebastián superan los 280.000 €; este importe no es alcanzado por ninguna otra capital española en sus precios más frecuentes. Las únicas ciudades que se le acercan son Barcelona, Vitoria y Madrid con “techos” de sus viviendas más frecuentes del entorno a 250.000 €. En el extremo opuesto se encuentran Lleida y Huelva, en los que los precios más comunes de las viviendas no superan los 140.000 €.

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