InmoCoyuntura V Edición - Análisis del 2º Semestre 2011

El Informe sigue la misma sistemática de los anteriores, con datos sobre precios medios, mínimos y máximos más frecuentes, de las viviendas, relacionándolos con el número de operaciones de compraventa. Se confirma la tendencia a un estrechamiento generalizado entre precios máximos y mínimos, más acusado en los valores máximos que tienen más recorrido a la baja. Las compraventas, por su parte, sufren una caída del 21% en el periodo analizado.

El índice sintético con el que se mide la evolución de la actividad inmobiliaria, tomando como base 100 el año 2004, baja hasta 27 en 2011 para España, con diferencias importantes entre comunidades autónomas. De esta forma se determina que la actividad inmobiliaria en España se ha reducido un 73% desde 2004.


PRESENTACIÓN

La evolución más reciente del sector inmobiliario, y del marco económico general, hace necesario un estudio en profundidad del mercado residencial. Por ello, la finalidad del presente Informe de Coyuntura radica en conocer las características del mercado de la vivienda, no solo en la evolución de los precios sino también analizando otras dimensiones de los mismos, dotando los resultados de funcionalidad para la toma de decisiones.

El Informe de Coyuntura Euroval ofrece nuevas perspectivas de análisis como son, los precios mínimos y máximos por los que se puede encontrar una vivienda en cada una de las capitales de provincia, así como el precio total más frecuente, el número de transacciones que se dan en cada Comunidad Autónoma, las viviendas iniciadas y terminadas, el Índice de Actividad Económica Inmobiliaria (aei.EV), el número de tasaciones, la estimación del stock actual y su proyección a tres años, y por último, algunos datos significativos del sector.

El sector inmobiliario se caracteriza por la incertidumbre que en él se manifiesta. Las transacciones residenciales muchas veces son poco transparentes, y las ofertas subjetivas, por lo que existe un margen de duda sobre el valor que reflejan las operaciones y las circunstancias en las que se producen. En este sentido, la definición de un valor único puede conducir a errores. Por este motivo, el Informe de Coyuntura innova analizando el intervalo de valores más frecuentes por los que se venden y compran viviendas en el mercado.

Precios unitarios (€/m2), precios totales, transacciones, tasaciones, hipotecas, etc., son términos comunes en el sector inmobiliario, pero la información hay que tomarla con las precisiones y limitaciones que se indican. Hay que resaltar que los precios que figuran en este informe son precios de oferta y tasaciones, por lo que el análisis de los mismos hay que entenderlos referidos a estas fuentes. Asimismo, son resultado de muestras y en ocasiones solo de los tramos que agrupan un mayor porcentaje.

Finalmente, mostrar nuestros agradecimientos a todos los profesionales que con sus valiosas aportaciones han enriquecido y hecho posible el quinto Informe de Coyuntura Euroval y, por supuesto, a todos los lectores interesados en las cuestiones que en estas páginas se plantean.


RESUMEN Y CONCLUSIONES MÁS SIGNIFICATIVAS

InmoCoyuntura propone un análisis de los mercados residenciales desde una perspectiva distinta a la de otros estudios inmobiliarios habituales. Aunque trata tres aspectos básicos y determinantes de la evolución del mercado de la vivienda – precios, número de transacciones y stock -, incorpora el índice sobre la Actividad Económica Inmobiliaria (aei.EV), que estima la masa monetaria activa del sector con periodicidad anual, y que sin duda aporta información adicional a la de los aspectos mencionados. La información se encuentra referida al segundo semestre de 2011, a no ser que se especifique lo contrario.

 Información sobre precios

En primer lugar, la información ofrecida sobre precios acota los valores mínimos y máximos por los que es posible encontrar una vivienda en cada una de las capitales de provincia. En este sentido, se evidencia un estrechamiento generalizado de precios mínimos y máximos de los mercados en comparación con el primer semestre del año 2011. Los precios mínimos se mantienen e incluso se han incrementado en contraposición a los valores máximos, que se han reducido. La conclusión es, pues, que el mercado ha encontrado un suelo en las viviendas de precios más bajos, mientras que el tramo de precios más altos sigue bajando. La normativa sobre saneamiento del sector financiero y la valoración de sus activos inmobiliarios, ha

dado lugar a movimientos de compraventa de carteras de préstamos y activos, que es preciso seguir para ver cómo influye en la formación de los precios, pues posiblemente acelerará la bajada general de los mismos.

Barcelona es la ciudad en la que se puede encontrar una mayor amplitud de precios de viviendas, desde los 842 €/m2 hasta 6.471 €/m2, sin embargo, esta diferencia entre el precio máximo y mínimo se debe principalmente a la posibilidad de encontrar viviendas de precios más altos. En la misma situación está Madrid, en la que los menores precios, 952 €/m2, se encuentran en el mismo entorno que Barcelona, mientras que los precios máximos son algo menores, 6.047 €/m2. Asimismo es destacable el caso de San Sebastián y Bilbao, ya que muestran los precios mínimos más altos de de las capitales analizadas, además estas son también, junto a Barcelona y Madrid, las capitales donde se encuentran los mayores precios máximos €/m2.

En contraposición, Zamora y Teruel son las capitales con menos amplitud de precios.

En lo referente a los precios totales más habituales por los que se puede comprar una viviendas, en San Sebastián superan los 280.000 €; este importe no es alcanzado por ninguna otra capital española en..

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