InmoCoyuntura VI Edición - Análisis del 1º Semestre 2012

Euroval presenta el número 6 de “Inmocoyuntura”, el Informe semestral dedicado al mercado de la vivienda en España.  “Inmocoyuntura” se consolida como un trabajo de referencia para conocer la evolución de los precios de la vivienda, y ofrece ya, con estas seis ediciones, una amplia y detallada base de datos para analizar el comportamiento del  mercado.


PRESENTACIÓN

La información disponible sobre el mercado residencial aumenta casi diariamente, pues desde distintos medios se facilitan datos que suelen ser de oferta y poco sistemáticos en su elaboración. No obstante, los datos oficiales, titulares y trabajos más elaborados coinciden en la reducción de la actividad de este sector en prácticamente todos sus aspectos. El número de compra-ventas disminuye, caen los precios y se inician menos proyectos. Estamos en un proceso de ajuste entre oferta y demanda que repercute en el precio final de la vivienda, a lo que se añade una falta de financiación para demanda solvente. La tendencia es clara, pero no el ritmo de su evolución, y por ello el mercado inmobiliario requiere un seguimiento metódico que ayude a los agentes del mercado en la toma de decisiones.

En este contexto, el Informe de Coyuntura Euroval presenta semestralmente información comparable de la evolución del mercado. Los datos que recoge no se centran en precios medios, sino que se intenta dar otra perspectiva utilizando la información que más frecuentemente se observa en el mercado. De esta forma, se analizan las preferencias del consumidor y las ofertas existentes que son las que rigen el comportamiento de los precios residenciales. Adicionalmente, ofrece nuevas perspectivas de análisis como son los precios mínimos y máximos por los que se puede encontrar una vivienda en cada una de las capitales de provincia, así como el precio total más frecuente, el número de transacciones que se dan en cada Comunidad Autónoma, las viviendas iniciadas y terminadas, el Índice de Actividad Económica Inmobiliaria (aei.EV), el número de tasaciones, la estimación del stock actual y su proyección a tres años, y por último, algunos datos significativos del sector.

Precios unitarios (€/m2), precios totales, transacciones, tasaciones, hipotecas, son términos comunes en el sector inmobiliario, pero la información hay que tomarla con las precisiones y limitaciones que se indican. Hay que resaltar que los precios que figuran en este informe son precios de oferta y tasaciones de viviendas en edificio, por lo que el análisis hay que entenderlo referido a estas fuentes. Asimismo, son resultado de muestras y en ocasiones solo de los tramos que agrupan un mayor porcentaje.

De forma general, los precios unitarios (€/m2) más frecuentes siguen disminuyendo y las escasas transacciones que se han realizado en el primer semestre del año han sido por viviendas de menor valor. Adicionalmente, las ofertas de viviendas con precios más altos han reducido su valor.

Finalmente, mostrar nuestros agradecimientos a todos los profesionales que con sus valiosas aportaciones han enriquecido y hecho posible el sexto Informe de Coyuntura Euroval y, por supuesto, a todos los lectores interesados en las cuestiones que en estas páginas se plantean.


RESUMEN Y CONCLUSIONES MÁS SIGNIFICATIVAS

El mercado inmobiliario residencial se encuentra en una situación de desajuste entre la oferta y la demanda. Los oferentes de vivienda, en algunos casos, no están dispuestos a soportar las pérdidas de una mala inversión, por lo que intentan mantener unos precios que no acompañan a la realidad del mercado. Este hecho se debe a la fuerte actividad promotora que se dio en los años 2004 a 2009, terminándose en este periodo más de tres millones de viviendas, lo que sobrepasaba ampliamente la demanda de compras para habitar.

La falta de confianza económica retrasa las decisiones de comprar, por lo que en estos momentos vivimos en una situación adversa al riesgo. A esto se suma la dificultad de conseguir financiación, pese a la relativamente favorable situación de los tipos de interés. El elevado desempleo ha reducido la demanda de vivienda en relación a épocas anteriores, por lo que el ajuste razonable ante un exceso de oferta se encuentra con debilidades sobrevenidas por el lado de la demanda.

Aún así, existe una demanda latente esperando las circunstancias más favorables. Las modificaciones del valor contable de los activos inmobiliarios en posesión de las entidades financieras por parte del gobierno, introduce un elemento de incertidumbre sobre los precios. Asimismo, la posible creación de una sociedad para la adquisición de activos inmobiliarios a entidades financieras, es otro elemento que actúa sobre el mercado. Las medidas que entrarán en vigor a partir de 2013–lasubidadelI.V.A.del4%al10%yelfindela desgravación por la compra de vivienda habitual – se añaden también a la toma de decisiones sobre compras. Se estima que los precios sigan bajando a corto plazo, pero para igualar el impacto de estas políticas en la salida del precio de las viviendas, estas debería reducirse entre un 15% y un 20% adicional.

Tal y como indicamos en la presentación, InmoCoyuntura propone un análisis de los mercados residenciales desde una perspectiva distinta a la de otros estudios inmobiliarios habituales. Trata los tres aspectos básicos y determinantes de la evolución del mercado de la vivienda – precios, número de transacciones y stock -, e incorpora el índice sobre la Actividad Económica Inmobiliaria (aei.EV), que estima la masa monetaria activa del sector con periodicidad anual, y que sin duda aporta información adicional a la de los aspectos mencionados.

La información se encuentra referida al primer semestre de 2012, a no ser que se especifique lo contrario.

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