InmoCoyuntura VIII - Análisis del 1º semestre de 2013

El sector residencial en el primer semestre de 2013 ha evolucionado de forma negativa, tal como era previsible, profundizando en su recesión, dado que las medias que pudieran haber contrarrestado  esta tendencia todavía no han tenido efectos significativos. Los precios de las viviendas continúan en descenso, ante la necesidad de ser atractivos para la escasa demanda existente. El Informe de Coyuntura Euroval estudia la tendencia del mercado inmobiliario analizando los precios más habituales, de esta forma los datos que recoge no se centran en precios medios, sino que utiliza la información que más frecuentemente se observa en el mercado.

Trabajar con precios más frecuentes permite ver las preferencias del consumidor y las ofertas existentes que son las que rigen el comportamiento de los precios residenciales. Adicionalmente, ofrece nuevas perspectivas de análisis como son los precios mínimos y máximos por los que se puede encontrar una vivienda en cada una de las capitales de provincia, así como el precio total más frecuente, el número de transacciones que se dan en cada Comunidad Autónoma, las viviendas iniciadas y terminadas, el Índice de Actividad Económica Inmobiliaria (aei.EV), el número de tasaciones, la estimación del stock actual y su proyección a tres años, y por último, algunos datos significativos del sector.


PRESENTACIÓN

El sector residencial en el primer semestre de 2013 ha evolucionado de forma negativa, tal como era previsible, profundizando en su recesión, dado que las medias que pudieran haber contrarrestado esta tendencia todavía no han tenido efectos significativos. Los precios de las viviendas continúan en descenso, ante la necesidad de ser atractivos para la escasa demanda existente. El Informe de Coyuntura Euroval estudia la tendencia del mercado inmobiliario analizando los precios más habituales, de esta forma los datos que recoge no se centran en precios medios, sino que utiliza la información que más frecuentemente se observa en el mercado. Trabajar con precios más frecuentes permite ver las preferencias del consumidor y las ofertas existentes que son las que rigen el comportamiento de los precios residenciales. Adicionalmente, ofrece nuevas perspectivas de análisis como son los precios mínimos y máximos por los que se puede encontrar una vivienda en cada una de las capitales de provincia, así como el precio total más frecuente, el número de transacciones que se dan en cada Comunidad Autónoma, las viviendas iniciadas y terminadas, el Índice de Actividad Económica Inmobiliaria (aei.EV), el número de tasaciones, la estimación del stock actual y su proyección a tres años, y por último, algunos datos significativos del sector.

Precios unitarios (€/m2), precios totales, transacciones, tasaciones, hipotecas, son términos comunes en el sector inmobiliario, pero la información hay que tomarla con las precisiones y limitaciones que se indican. Hay que resaltar que los precios que figuran en este informe son precios de oferta y tasaciones de viviendas en edificio, por lo que el análisis hay que entenderlo referido a estas fuentes. Asimismo, son resultado de muestras y en ocasiones solo de los tramos que agrupan un mayor porcentaje. Y todo ello en el contexto conocido de menor información disponible, al haber menos transacciones y operaciones en el mercado, lo que hace perder significación estadística a datos desagregados.

En una sociedad en la que tradicionalmente la construcción ha sido uno de los principales motores de crecimiento económico, con efectos de arrastres significativos sobre otros sectores económicos, un prolongado deterioro del mercado residencial es un obstáculo para el inicio de un desarrollo sostenible; por su parte, la recesión económica influye muy negativamente en las posibilidades de recuperación del sector. En este contexto, el Informe de Coyuntura Euroval presenta semestralmente información comparable de la evolución del mercado residencial, con el objetivo de observar una tendencia de la forma más sistemática posible. Aunque el conocimiento de mercados concretos sigue siendo la única forma válida de poder tomar decisiones para la compraventa, este Informe puede servir para analizar las tendencias más generales que, con mayor o menor intensidad, influyen en los mercados específicos. Disponemos ya de ocho publicaciones y con ello de una serie que, aunque limitada, permite hacer un seguimiento del mercado a través de datos que se elaboran de manera sistemática.

Finalmente, mostrar nuestro agradecimiento a todos los profesionales que con sus valiosas aportaciones han enriquecido y hecho posible el octavo Informe de Coyuntura Euroval, y a todos los clientes interesados en las cuestiones que en estas páginas se plantean.


SITUACIÓN DEL MERCADO Y CONCLUSIONES MÁS SIGNIFICATIVAS

Cuestiones significativas en el primer semestre de 2013

El mercado residencial sigue en un proceso de ajuste entre la oferta y la demanda de viviendas, pero esta conciliación no parece que se vaya a producir a corto plazo. La permanencia de un stock estimado en más de 600.000 viviendas nuevas, derivado de la fuerte actividad promotora que se dio en los años 2004 a 2009 – se terminaron en este periodo más de tres millones de viviendas –, hace reflexionar si solamente con una disminución de precios se llegará a la recuperación del sector.

En su día se establecieron medidas por parte del gobierno, referidas principalmente al sector financiero, que han creado cierta incertidumbre. En los primeros meses de 2012, las exigencias a la banca de ajustar las valoraciones de activos inmobiliarios se trasladaron al mercado, que percibió iba a darse una reducción paulatina de los precios. Este hecho se acentuó con el Memorando de compromiso con la Unión Europea a mediados del año, que presionaba para que las entidades financieras liquidaran sus activos inmobiliarios y rebajaran el precio. En los últimos meses de 2012, la puesta en marcha de una sociedad a la que los bancos intervenidos tendrían que

ceder sus activos dañados, reforzó más la idea de que se iba hacia una liquidación de los inmuebles, provocando un retraimiento de la demanda, apenas compensada con el incentivo de que en enero de 2013 se iba a incrementar el I.V.A. sobre las ventas y a eliminarse la reducción fiscal por la compra. Por consiguiente, las entidades financieras han adquirido durante este año una importante influencia en la evolución de los precios y en general en la actividad inmobiliaria. La Sociedad para los Activos de la Reestructuración Bancaria (Sareb) ha anunciado la venta de 42.500 viviendas en los próximos cinco años, esperándose en 2013 unas ventas de 1.500 millones de euros, tras dificultades iniciales para comercializar. La Sareb tiene unos 200.000 activos inmobiliarios, de los cuales 76.000 son viviendas vacías y 6.300 son viviendas en régimen de alquiler. La situación actual es muy compleja, porque las decisiones que tome un vendedor de estas dimensiones podrían determinan los precios y afectar a las entidades financieras, lo que provoca una gran incertidumbre sobre el mercado inmobiliario. Por una parte, Sareb tiene que conseguir rentabilidad para sus accionistas privados y pagar a los bonistas que la financian; por otra, no puede esperar indefinidamente para deshacerse de los activos.

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