Intentando predecir los precios de la vivienda para Andalucía

Nuestro Observatorio mensual de noviembre 2015 para Andalucía, avanza que la tendencia general apunta una estabilización de 2016 en todas las provincias excepto en Sevilla, que podría experimentar subidas similares a las vividas desde la segunda mitad de 2014.

Los intentos de conocer a futuro la evolución de los precios de la vivienda son arriesgados. Hemos aplicado un modelo de series temporales a los datos de los últimos catorce años, y para España el precio de la vivienda se explica en un 48% por la propia evolución del precio, sin que intervengan otras variables.

Pese a esta significación limitada, el análisis es estadísticamente válido, y cumple las condiciones de una serie estacionaria, lo que quiere decir que un incremento del precio, cualquiera que sea su causa, lleva a mayores precios; y cuando cae, la propia dinámica lleva a nuevas caídas, pero con menos fuerza. Este hecho tiene las características de las burbujas, donde la demanda de un bien, en este caso la vivienda, sube con el precio, lo que es contraintuitivo. Además, estas situaciones se dan cuando hay una oferta de grandes volúmenes de vivienda que sigue a la demanda, pues si no estaríamos ante un mercado caro, pero no ante una burbuja de grandes proporciones. Por otra parte, el mercado de la vivienda no es líquido como la bolsa, por ejemplo, con lo que la bajada de precios es lenta, y se dan pocas operaciones de compraventa.

Tomando la variable precio, la evolución de las personas ocupadas a tiempo completo, y el tipo medio hipotecario, encontramos que se explica la evolución de los precios en España en los últimos veinte años con una significación del 66,4%, lo que resulta bastante aceptable. Sin embargo, esta capacidad predictiva se pierde algo en los análisis provinciales; para Almería es el 42%, 60% para Cádiz, 63% para Córdoba, 33% Granada, 52% Huelva, 47% Jaén, 35% Málaga, y 43% Sevilla, por lo que las predicciones de la tabla que hemos construido hay que tomarlas con estas reservas. En ella los precios para 2014 y primer semestre de 2015 son oficiales, y los del año completo 2015 y 2016, nuestras predicciones.

Para España los resultados del modelo muestran un ligero incremento de precios en el segundo semestre de este año, siguiendo la tendencia de 2014; sin embargo, encontramos que los precios se frenan de nuevo en 2016. Hay que advertir que variaciones de alrededor de un 2% en estos precios, que suponen entre 20 y 24 euros por metro cuadrado, según las provincias, no es significativa, dado el carácter de esta predicción. Sin embargo, sí lo es la tendencia que, en general, indica una estabilización de los precios de la vivienda.

Los precios oficiales señalan que hay un ligero aumento en España respecto al año anterior. En Andalucía disminuyen en Almería y Huelva, suben algo en Córdoba, Jaén y Sevilla, y permanecen igual en Cádiz, Granada y Málaga. Para 2016 proyectamos ligerísimas caídas en Córdoba y Jaén, y algo mayores, en este orden, en Almería, Granada, Málaga y Cádiz. Huelva queda igual, y sólo en Sevilla hay una subida, consistente con las que ya se dieron en el segundo semestre de 2014, primero de 2015, y la proyección en este sentido del segundo semestre de este año. Con la excepción de Cádiz, donde parece que los precios aún pueden bajar algo antes de estabilizarse, las demás provincias se mueven en el entorno de precios estables que comentamos.

La conclusión que podemos sacar de este análisis para una política es la importancia de evitar que los precios de la vivienda comiencen una subida que lleve a una situación tan difícil como la que hemos vivido, pues por la propia lógica del mercado no se corrige. Y también, la necesidad de llegar a un precio estable donde se crucen la oferta y la demanda, que permita la recuperación de las transacciones y con ello del mercado.

Articulo Nov 2015 Andalucia1
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