La sostenibilidad en la construcción como criterio de valoración

Para una sociedad de tasación es un reto establecer un sistema de valoración que recoja los atributos de sostenibilidad de una vivienda o edificio, proyectándolos en el tiempo, a fin de conocer qué aportan al valor. España, con 25,2 millones de viviendas, situadas principalmente en entornos urbanos, cuenta con una estrategia pública a largo plazo para la rehabilitación energética y un parque suficientemente grande sobre el que actuar. Las directrices europeas y su concreción en planes nacionales indican una voluntad de mejorar la eficiencia energética; es, pues, de gran interés aproximarse al valor que estas actuaciones añaden a la vivienda. Sin embargo, hay dos cuestiones abiertas para las sociedades de tasación; una, definir sostenibilidad como un concepto más amplio que la eficiencia energética; otra, disponer de métodos de valoración adecuados para establecer el valor añadido por la sostenibilidad.

El concepto de edificio sostenible incorpora una mayor resistencia a la obsolescencia; una utilización de materiales amigables con el medio ambiente que puedan ser fácilmente reciclados o reutilizados y que no contengan productos peligrosos y puedan ser depositados con facilidad, con un mantenimiento más barato en coste energético y conservación y una relación con el entorno que se refleja en la calidad de vida para sus habitantes y en la imagen de la propia edificación. En este contexto la calidad de vida sigue siendo algo que necesita concreción, pues incluye aspectos propios del edificio, como iluminación y protección climática, y otros de situación como fácil acceso a parques, escuelas, hospitales, a pie o mediante servicio público. Estos atributos deberían proporcionarle un valor de mercado algo más elevado que un edificio similar que no los tuviera.

Pero, ¿cómo valorar la sostenibilidad? Una imagen ayuda, la del gigante con pies de barro, como paradigma de no-sostenibilidad: por mucho que el gigante sea grande, fuerte, hermoso, rodeado de parques, colegios, tiendas, grandes centros intermodales y pájaros cantores, sus pies de barro anticipan su caída al charco, al suelo. En este caso extremo se arruinará todo el gigante y sólo quedará el suelo (y un montón de escombros a retirar). ¿Cuánto cuesta cambiar los pies del gigante? Podríamos pensar inmediatamente que la diferencia entre el valor del gigante con pies de acero, o lo que quiera que sea el material del que se hacen los pies de los gigantes sostenibles, sería el coste de cambiarle los pies. El problema de cambiarle los pies a un gigante, del mismo modo que modificar la sostenibilidad de un edificio, es que cambiar los pies de un gigante hecho y derecho es muy caro. Y ya dejemos un rato la metáfora del gigante, ¡que las metáforas a veces son insostenibles!

tabla 1

Modificar la sostenibilidad de un edificio, es decir, los aspectos que afectan a su renovación funcional y coste energético, puede ser muy caro o muy barato. Si, por ejemplo, tenemos un mal aislamiento de carpinterías exteriores, la actuación puede ser muy concreta: cambiamos carpinterías exteriores. Pero si tenemos un muy mal aislamiento de fachadas, el coste de mejorarlo puede ser muy alto o muy bajo: si puedo actuar por fuera, por ejemplo, el coste será relativamente bajo, sin afectar a la habitabilidad en el proceso; pero si hay que actuar por el interior, probablemente tendrá un coste elevado, incluyendo el coste de pérdida de habitabilidad durante las obras. Problemas importantes de humedades por capilaridad, de aislamiento de fachadas y cubiertas, etc, pueden ser muy costosos de resolver, no sólo por el coste en sí de la transformación, sino también de los tiempos necesarios, de los posibles costes de traslado temporal, etc. Problemas de ventilación, problemas acústicos, etc. ¿Entramos también en el terreno pantanoso de la inadecuación funcional permanente: problemas de forma, distribución, etc.? Para su valoración podemos utilizar los tres métodos usados actualmente, el del coste, el comparativo, y el de la renta. El de coste debe tener en cuenta el incremento que representaría en los costes de construcción el cumplir con los requisitos de construcción antes indicados. El método de la renta es el que ofrece más posibilidades, ya que si una vivienda por sus características puede proporcionar una renta mayor frente a otra vivienda similar, la capitalización o tipo de descuento nos proporciona un mayor valor para aquella. También, la mayor facilidad comprobada de alquilarla se añadiría a su valor.

El método comparativo tiene la dificultad de que a menudo las propiedades con características de sostenibilidad son de un estándar más elevado, lo que por sí solo explicaría el mayor valor de mercado. Se hace necesario, tanto en un método como en otro, disponer de muestras de viviendas y edificios para análisis comparativos, y algunos trabajos de campo señalan precios alrededor de un 4% o más para viviendas con menor gasto energético, en relación a otras convencionales en el mismo entorno. Para profundizar en su valoración creemos que habría que investigar en dos líneas:

1. Cómo diferenciar en la práctica la calificación de sostenibilidad: ¿Valen las calificaciones existentes? ¿Hay que añadir algún aspecto de conservación?

2. Valores; y aquí de se abren distintas líneas:

• Una vez adoptada una buena baremación de sostenibilidad, estudiar su impacto sobre arrendamientos a similitud de otros factores.

• Del mismo modo, estudiar su impacto en ventas.

• Paralelamente, realizar estudios económico- financieros de costes de transformación y/o mantenimiento incluyendo los costes de traslado, realojo, etc.

• Cruzar los anteriores estudios comparando el Valor Actual Neto (VAN) de los costes de transformación con los efectos sobre mercados de arrendamientos y ventas.

Estamos, pues, ante un interesante problema en el que son válidos los métodos tradicionales de valoración utilizados por las sociedades de tasación, pero con la dificultad de disponer de información para establecer comparaciones, e identificar atributos de la vivienda que muestren objetivamente que le dan un diferencial en cuanto a valor de mercado, presente y proyectado.

tabla 2

 

La Sostenibilidad En La Construccion Como Criterio De Valoracion
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