Mercado de la vivienda en la Comunidad de Madrid

Euroval y su Instituto de Análisis Inmobiliario presentan este estudio sobre el “Mercado de la vivienda en la Comunidad de Madrid”, que ofrece un amplio panorama de la actividad de este sector en nuestra comunidad, destacando la capital y los municipios de más de 80,000 habitantes. Se compara también con la media española.

Con el fin de dar una información sistemática y homogénea se trabaja con datos oficiales, y otros sobre precios mínimos y máximos más frecuentes, elaborados por Euroval. Los datos son los últimos definitivos de que se disponen en las distintas fuentes que los proporcionan. Para presentar series completas en algunos cuadros que se indican hemos estimado datos recientes.

CONCLUSIONES MÁS SIGNIFICATIVAS

Del contenido del estudio se desprenden ideas de interés sobre la evolución pasada y reciente del sector de la vivienda en Madrid, y las perspectivas probables del mismo. Sintetizamos aquí las principales, viendo primero la comunidad de Madrid en su conjunto, y luego la capital.

De la evolución de los precios mínimos y máximos más frecuentes por metro cuadrado, según la muestra elaborada por Euroval, comparando 2014 con 2015, se desprende que los precios se mantienen estables, y por tanto, la diferencia entre mínimos y máximos permanece prácticamente igual.  La excepción es el municipio de Pozuelo de Alarcón, donde los precios máximos disminuyen considerablemente.

Si comparamos con 2010, el primer año para el que se elaboran estos datos, se produce una bajada generalizada tanto en los precios de las viviendas más baratas, como en las más caras. Las bajadas más fuertes se dan en Pozuelo de Alarcón y Alcobendas.

Para los precios absolutos de vivienda, la muestra indica que, en general, los precios suben o se mantienen estables. En los municipios de Getafe y Pozuelo de Alarcón disminuyen tanto mínimos como máximos.

Las operaciones de compraventa en la comunidad de Madrid suben un 9,4% en el último año, aunque continúan a niveles bajos y representan un 54% de las que se realizaban hace 11 años. Las transacciones más frecuentes son las de vivienda libre de segunda mano.

Nuestros “mapas de calor” muestran dónde se concentran principalmente las ofertas de viviendas en la comunidad de Madrid, identificándose como 4 puntos calientes: Tetuán, Salamanca, Hortaleza y la zona Centro.

El índice de actividad inmobiliaria, con base 100 en 2004, ha frenado su caída, y se sitúa en 14, un punto más que el año anterior, y un punto por encima de la media española.

Las tasaciones, como variable indicativa de la actividad inmobiliaria, suben en un 28% en la comunidad, aunque representan un 38% de las de hace 10 años.

El parque de vivienda en la comunidad de Madrid, con 2.941.966 viviendas, es un 12,6% superior al nivel de 2004. De ellas 2.643.769.290 son vivienda principal, y 298.277, no principal. Se observa un cambio importante de viviendas residenciales a vivienda principal.

Los visados de obra nueva (edificios) en la comunidad han caído un 87,6% desde 2004; ahora están subiendo ligeramente y siguen en niveles muy bajos del entorno de 2.300 anuales, que contrasta con los más de 17.500 de 2004. Esto mismo ocurre con las viviendas terminadas, que siguen una inercia durante unos años, hasta que caen fuertemente a partir de 2006, y se mantienen actualmente a niveles bajos.

Las operaciones de compra de vivienda con hipoteca caen en la comunidad desde 137.344 en 2007, a unas 42.000 en 2015. Tocaron fondo en 2013, con 31.800 operaciones, y subieron desde entonces un 32%, hasta alcanzar los niveles actuales.

En cuanto al suelo, el precio medio del suelo urbano cae un 34% desde 2007, pasando de 563,3 euros por metro cuadrado a 368,9 euros. En 2015 sube considerablemente con respecto a 2014, tanto en los municipios de más de 50.000 habitantes como en los de entre 1.000 y 5.000 habitantes.

El precio de los alquileres crece ligeramente en la comunidad de Madrid a partir de 2014. La rentabilidad de los inmuebles depende de las variaciones de los precios de los mismos, a los que no sigue en general–ni al alza ni a la baja- el alquiler. El alquiler de la comunidad supera en 2 €/m2 mensuales a la media española (6 €/m2)

En la comunidad de Madrid la población de extranjeros residentes se mantiene en la crisis con una ligera bajada inferior a la media española, con lo que en la comunidad siguen residiendo el 16% del total de extranjeros que hay en España. La adquisición de viviendas por extranjeros, con los últimos datos homogéneos disponibles, sube un 16 % en vivienda de segunda mano; y un 5% en la vivienda nueva. Los principales compradores proceden, en este orden, de China, Rumanía, Italia, Marruecos, Francia y Ucrania.

Conclusiones- MADRID Capital

En la capital los precios mínimos y máximos por metro cuadrado han caído alrededor de un 20 por ciento desde 2010, estabilizándose en el último año, aunque hay diferencias apreciables entre zonas dentro de la capital.

Caídas similares sufrieron también los precios absolutos más frecuentes; el último año, sin embargo, estos subieron un 4 por ciento. Por intervalos, el valor del 38% de las viviendas de la capital se encuentra comprendido entre 60.000 y 164.000€, y otro 30% entre 164.000 y 267.600€. Estas viviendas están dispersas prácticamente en todo el territorio de la capital, concentrándose, sobre todo, en el centro y en el barrio de Tetuán.

Las operaciones de compraventa en el municipio han disminuido, desde 2004 (54.700 operaciones), en un 63%, hasta 2011 cuando alcanzan el mínimo (20.100 operaciones). La subida hasta niveles actuales ha sido del 70%, situándose en 34.300 transacciones. En 2015 se producían 11 transacciones por cada 1000 habitantes.

Nuestros “mapas de calor” para Madrid muestran que, en general, las viviendas más baratas se encuentran en la zona sur de la capital y las más caras en la zona norte y los barrios de Salamanca y Hortaleza.

Las tasaciones han aumentado un 27,5% y un 16.6% en 2014 y 2015, respectivamente. Sin embargo seguimos en niveles bajos, realizándose alrededor de 26.000 tasaciones, la mitad que hace 9 años.

El precio medio de la vivienda en €/m2 ha disminuido en un 35% desde 2007, pero se ha mantenido estable desde 2012, cuando ha frenado su caída. Recientemente se observa una tendencia al repunte de los precios, con diferencias entre zonas dentro de Madrid.

En cuanto al precio de los alquileres, este ha sufrido una caída alrededor de un euro por metro cuadrado mensual del 2010 al 2013, cuando se da un cambio de tendencia. Al igual que ocurre con otras variables, los precios se recuperan en el último trimestre de 2015.

El número de extranjeros de la capital es el mismo que en el año 2004, alrededor de 380.000. En 2009 alcanzaron los 550.000. La importancia de los extranjeros para el mercado inmobiliario es significativa, ya que contribuyen al crecimiento de las ventas de vivienda usada, y han hecho también crecer las de vivienda nueva.

Informe Euroval Del Mercado De La Vivienda En MADRID
Informe Euroval Del Mercado De La Vivienda En MADRID
Informe-Euroval-del-mercado-de-la-vivienda-en-MADRID.pdf
1.6 MiB
432 Downloads
Details