Mercado de vivienda de la provincia de Almería

Euroval presentan un estudio sobre el mercado de la vivienda en la provincia de Almería, con especial atención a la capital y municipios de más de 20.000 habitantes. De los datos sobre precios medios mínimos y máximos más frecuentes a los que se puede conseguir una vivienda, se desprende que los precios de las viviendas más caras  siguen bajando, aunque las más baratas se han estabilizado. Las operaciones de compraventa suben un 2,7 por ciento si comparamos 2015 con 2014, pero si vemos la evolución semestral más reciente ese incremento es del 7,7 por ciento, principalmente en vivienda de segunda mano. Asimismo, las operaciones de compra de vivienda financiadas con hipoteca en 2015 superan a las de 2014, lo que muestra una tendencia de aumento del porcentaje de transacciones que se hacen con préstamo hipotecario.

Viendo en perspectiva el mercado de la vivienda en Almería, se constata a través de las diversas variables que se analizan, el auge y caída del mismo. Sin embargo, los datos más recientes muestran una estabilización del sector, por lo que las expectativas han de considerarse optimistas.

PRESENTACIÓN

Euroval y su Instituto de Análisis Inmobiliario presentan este estudio sobre el “Mercado de la vivienda en la provincia de Almería”, que ofrece un amplio panorama de la actividad de este sector en nuestra provincia, destacando la capital y los municipios de más de 20.000 habitantes. Se compara también con la Comunidad Autónoma, y con la media española.

Con el fin de dar una información sistemática y homogénea se trabaja con datos oficiales, y otros sobre precios mínimos y máximos más frecuentes, elaborados por Euroval. Los datos son los últimos definitivos de que se disponen en las distintas fuentes que los proporcionan.

En la confianza de que resulte de utilidad para nuestros clientes, aprovechamos para agradecerles la atención e interés que muestran por nuestros trabajos.

CONCLUSIONES MÁS SIGNIFICATIVAS

Del contenido del estudio se desprenden numerosas ideas sobre la evolución pasada y reciente del sector de la vivienda en Almería, y las perspectivas probables del mismo. Sintetizamos aquí las principales.

1. De la evolución de los precios mínimos y máximos más frecuentes por metro cuadrado, de la muestra elaborada por Euroval, comparando el primer semestre de 2015 con el segundo de 2014, se desprende que los precios máximos siguen reduciéndose en términos generales, mientras que se estabilizan los mínimos, por lo que la diferencia entre ambos tiende a ser ligeramente mayor.

2. Si comparamos con 2010, el primer año para el que se elaboraron los datos, se produce una bajada sustancial de los precios de las viviendas más caras, pero no tanto de las baratas.

3. Para los precios absolutos más frecuentes de viviendas, la muestra indica que en prácticamente todos los municipios, las viviendas más baratas y más caras caen. En Almería, en cambio, las viviendas más baratas suben notablemente.

4. Las operaciones de compraventa suben un 7,7 % en el último semestre, aunque continúan a niveles bajos y representan un 37% de las que se realizaban hace 10 años. Las transacciones más frecuentes son las de vivienda libre de segunda mano.

5. El índice de actividad inmobiliaria, con base 100 en 2014, ha frenado su caída, aunque se sitúa en 7 para Andalucía y 8 para Almería.

6. Las tasaciones, como variable indicativa de la actividad inmobiliaria, descienden en un 0,7% en la provincia, y representan un 40% de las de hace nueve años.

7. El parque de vivienda en Almería, con 397.50 viviendas, es un 30% superior al de hace diez años. De ellas 267.725 son vivienda principal y 129.262 no principal.

8. Los visados de obra nueva en la provincia han caído un 96,8% desde 2004; ahora están bajando ligeramente y siguen en niveles muy bajos del entorno de 112 anuales, que contrasta con los más de

5.020 de 2004. Esto mismo ocurre con las viviendas terminadas, que siguen una inercia durante unos años, hasta que caen fuertemente a partir de 2010.

9. Las operaciones de compra de vivienda financiada con hipoteca caen en Almería de 35.419 en 2007, a unas 3.571 en 2014. Hasta agosto de 2015 se registraron alrededor de 2.560 operaciones, con una tendencia a la recuperación de la hipoteca.

10. En cuanto al suelo, el precio medio del suelo urbano cae un 55% desde 2007, pasando de 347 euros por metro cuadrado a 154 euros. En 2015 sube considerablemente con respecto a 2014 en municipios de entre 10.000 y 50.000 habitantes.

11. Los alquileres se mantienen estables en la provincia de Almería, con ligeras subidas en los últimos semestres, de manera que la rentabilidad de los inmuebles depende de las variaciones de los precios de los mismos, a los que no sigue –ni al alza ni a la baja- el alquiler.

12. En la provincia de Almería la población de extranjeros residentes se mantiene en la crisis, con lo que en la provincia siguen residiendo el 3% del total de extranjeros que hay en España; en algunos municipios llegan a suponer el 40% de la población. En 2014 la adquisición de viviendas por extranjeros, con los últimos datos homogéneos disponibles, sube un 33% en vivienda de segunda mano; y baja un 68% en la vivienda nueva respecto al año anterior. Los principales compradores proceden, en este orden, de Reino Unido, Suecia, Bélgica, Rusia, Noruega, Francia y Alemania.

PRECIOS MÍNIMOS Y MÁXIMOS POR METRO CUADRADO

MÁS FRECUENTES EN ALMERÍA

En la Tabla 1 se recoge una información, que elabora Euroval, sobre los precios mínimos y máximos más frecuentes por metro cuadrado, en los que se puede encontrar una vivienda. Se realiza mediante una muestra compuesta por las ofertas y tasaciones de vivienda en edificio; de la muestra se eliminan los valores más altos y los más bajos, dando el resultado que aparece en la Tabla 1, y se representa gráficamente para las dos fechas indicadas.

En Almería capital los precios tanto máximos como mínimos se reducen para el primer semestre de 2015, siento esta reducción mucho más notable para el máximo. Este hecho hace que la diferencia se reduzca, en comparación con el semestre anterior.

En general, para los municipios, los precios tanto mínimos como máximos caen respecto al segundo semestre de 2014. En el municipio de Roquetas del Mar se observa que los precios no han variado mucho de un semestre a otro, por lo que su amplitud no ha cambiado demasiado. En el caso de Adra, vemos que su mínimo no varía demasiado pero su máximo cae mucho, lo que provoca que su diferencia sea marcadamente menor en 2015.

Las diferencias actuales más elevadas se dan en Níjar y Roquetas del Mar, donde ésta diferencia no varía mucho de un semestre a otro. En el otro extremo encontramos Adra y Vícar con las amplitudes actuales más pequeñas.

Captura de pantalla 2016-01-12 a la(s) 18.02.23

Captura de pantalla 2016-01-12 a la(s) 18.02.30

En la Tabla 2, comparamos la primera muestra que se hizo en Euroval en el año 2010, con la última de 2015, y los resultados son diferentes a los que vimos entre 2014 y 2015.

Nuevamente vemos que en la actualidad tanto los precios máximos como mínimos caen en comparación con 2010. Esta bajada de precios es especialmente notable en la capital, Almería, que muestra un gran descenso en el precio mínimos y mucho mayor en los máximos, lo que provoca una gran reducción en la amplitud de 2015.

El municipio donde mayor es esta caída de precios es El Ejido, donde el mínimo se reduce 250 y el máximo en más de 1.000. Esto produce que su amplitud en 2015 sea notablemente menor. Por otro lado, los municipios donde menos caen los precios son Níjar y Vícar.

Téngase en cuenta que las muestras, sobre todo en municipios de menor población, pueden ser pequeña y su significación verse alterada por un número relativamente reducido de tasaciones.

VARIACIÓN DE LOS PRECIOS POR METRO CUADRADO

MÁS FRECUENTES EN ALMERÍA

En la Tabla 3 se proporciona la información sobre los precios mínimos y máximos por metro cuadrado, dividiendo las poblaciones en 3 grupos.

Captura de pantalla 2016-01-12 a la(s) 18.03.22

En general, entre 2014 y 2015 sigue produciéndose un descenso de los precios. Por debajo del -5% se encuentra Adra y Almería capital. Con un descenso de entre el -5% y el 1% están Vícar, Níjar y El Ejido. Finalmente, con un aumento de entre el 1% y el 5% se encuentra Roquetas del Mar. Esto nos indica que los precios tienden a bajar, a excepción del municipio de Roquetas del Mar.

Como puede apreciarse, no hay una relación entre el tamaño del municipio y la evolución de los precios, que dependen de otras variables generalmente asociadas con la intensidad y la evolución de la actividad de construcción y el tipo de promoción en los años anteriores a la crisis, así como con la demanda estable que tienen algunos municipios, ya sea local o foránea.

Para más información descargar fichero adjunto pdf

 

Mercado De Vivienda De La Provincia De Almeria
Mercado De Vivienda De La Provincia De Almeria
Mercado de vivienda de la provincia de Almeria.pdf
875.2 KiB
603 Downloads
Details