Movimiento hotelero y situación del sector en la Comunidad Valenciana

A partir de los últimos datos disponibles de la Encuesta del INE, Euroval analiza y llega a algunas conclusiones sobre la mejora en la rentabilidad del sector, y la oportunidad que suponen las sociedades cotizadas de inversión inmobiliaria (Socimis) para el sector hotelero.

Los últimos datos disponibles del movimiento hotelero, de la Encuesta del Instituto Nacional de Estadística, nos sugieren ideas de interés sobre la evolución de los hoteles en nuestra comunidad. A partir de ellas se abren también perspectivas para la inversión y el desarrollo del sector.

Aumenta el número de viajeros alojados en hoteles.

En España se incrementan en 2014 los viajeros un 4,6% y 4,4%, españoles y extranjeros respectivamente; estos crecimientos son más bajos en la Comunidad Valenciana, de 1,1% para el turismo español y 2,1% para los extranjeros. Por provincias, en Alicante hay un ligero retroceso de españoles alojados en hoteles, lo que contrasta con la tendencia general de recuperación de turismo nacional, y un crecimiento bastante bueno de los extranjeros, con el 3,8%. En Castellón los crecimientos son fuertes, tanto de españoles (70%) como extranjeros (8,9%). En Valencia, por el contrario, el número de viajeros españoles alojados prácticamente no crece, y el de extranjeros está en negativo.

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Desde el punto de vista del negocio hotelero, la variable más significativa es la de las pernoctaciones.

La evolución de las pernoctaciones no es coincidente con la de viajeros alojados. En España el incremento de las pernoctaciones, tanto de españoles como de extranjeros, es menor que el de viajeros alojados, ya que la estancia media de 3,28 días se ha reducido en un 1,3%. En la Comunidad Valenciana han crecido muy poco las pernoctaciones de españoles (un 0,3%) y bastante más las de extranjeros (3,39%), y la estancia media permanece prácticamente invariable.

Por provincias las diferencias son acusadas. En Alicante hay una caída del 2% de las pernoctaciones de españoles y un incremento del 4,6% en las de extranjeros; en Castellón aumentan un 1,8% y un 17,8%, respectivamente.

Este incremento es llamativo, y sigue al casi 9% de aumento de turistas extranjeros alojados. En Valencia aumentan las pernoctaciones de españoles en un 4,5%, lo que compensa el estancamiento en visitantes; y se reducen las pernoctaciones de extranjeros en consonancia con la disminución del número de éstos.

Un hecho destacable es la concentración de los viajeros alojados y, sobre todo, de las pernoctaciones.

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La provincia de Alicante supone el 50,3% de todos los viajeros alojados en la Comunidad, y el 62,6% de las pernoctaciones. Destaca el peso de Benidorm, pues sólo este municipio tiene el 11% de los viajeros alojados y el 42,5% de las pernoctaciones de la Comunidad Valenciana. Casi la mitad de ellas son de extranjeros, y la otra mitad, de españoles. El elevado grado de ocupación en Benidorm, un 78%, frente a un 58% medio de la Comunidad, es la consecuencia de la elevada estancia media y también el elevado número de pernoctaciones.

La recuperación de los precios y los ingresos por habitación

Es importante destacar la recuperación de los precios, ya que el sector sufría, al menos desde 2008, un estancamiento que llevaba al deterioro de los balances. En 2014, el incremento de la tarifa media diaria ha sido del 3,2% en España, y un 3,3% en la Comunidad Valenciana, aunque esta tarifa media, que es de 59,4 euros, muestra una diferencia importante respecto a la media española de 73,2 euros.

El grado de ocupación en el total nacional es de 57,6%, con un 3,6% de incremento en 2014, y prácticamente igual en la Comunidad Valenciana: un 57,8%, y el mismo incremento. Por provincias, Alicante tiene un 63,7% de ocupación, Castellón un 45,6% y Valencia un 51,7%.

Los ingresos por habitación disponible son de 42,5 euros por habitación en España, y 35,5 euros en la Comunidad Valenciana.

Ambos datos han mejorado sustancialmente en 2014, con un crecimiento del 7,2%, tanto para la Comunidad Valenciana como para el total nacional, reflejando el aumento de la tarifa media diaria y el grado de ocupación.

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En el gráfico sobre la evolución de los indicadores de rentabilidad del sector hotelero, llama la atención la relativa estabilidad del precio medio por habitación en España, que oscila entre 70 y 80 euros, y la mayor volatilidad en la Comunidad Valenciana, con oscilaciones entre 50 y 80 euros. Los ingresos por habitación disponible son en el total nacional más variables, con oscilaciones en la tarifa media diaria de 30 euros y 50 euros por habitación disponible, máximo que en los últimos años mejora hasta llegar a los 60 euros. En la Comunidad Valenciana los mínimos son más bajos, en el entorno de 20 euros, y los máximos más parecidos a los de la media nacional, observándose también una mejora tanto de mínimos como de máximos en los últimos años.

Conclusiones
Como síntesis de este breve análisis destacamos las ideas siguientes:

Primera.- La tarifa media diaria es sustancialmente inferior en la Comunidad Valenciana que en el conjunto nacional.

Segunda.- Hay menos diferencia en los ingresos por habitación disponible que en la tarifa media cobrada, pero sigue siendo importante.

Tercera.- Ambas variables mejoran apreciablemente en los dos últimos años, sobre todo en 2014.

Cuarta.- La estacionalidad es más significativa en la Comunidad Valenciana que en el total nacional, lo que se observa en la mayor variación de los precios; en las mayores diferencias entre mínimos y máximos; en que el período de mínimos es más largo en la Comunidad Valenciana; en que los precios punta son similares al comparar la Comunidad Valenciana con el total nacional.

Quinta.- Se observa una recuperación de la tarifa media diaria y los ingresos medios por habitación, con crecimientos en 2014 del 3,3% en la primera, y del 7,2% en la segunda.

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A partir de este análisis puede concluirse que los datos de rentabilidad muestran una evolución favorable, y que el sector ofrece posibilidades de mejora a partir de la capacidad actual. En este contexto queremos destacar el papel que están tomando las sociedades cotizadas de inversión inmobiliaria (Socimis) en el desarrollo del sector hotelero. Estas sociedades, tras un comienzo dubitativo en 2013, despegan en 2014 y actualmente se encuentran en plena expansión, siendo los hoteles uno de los activos que más destacan en las carteras de estas sociedades. Este interés por la Socimis no es de extrañar, por las ventajas fiscales que ofrecen, tener escasas restricciones, y ofrecer posibilidades de instrumentar operaciones societarias.

Euroval ha participado en operaciones de valoración de hoteles para Socimis, y dispone de herramientas de cálculo para calibrar los flujos financieros que constituyen la base de valoración para estas sociedades.

Nota: Estudio realizado por el Instituto de Análisis Inmobiliario de Euroval (www.instai.es)

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