Persisten las diferencias de precios de vivienda nueva y usada en Andalucía

En nuestro Observatorio mensual para Andalucía, destacamos la diferente evolución de los precios de vivienda nueva y usada en Andalucía. La vivienda nueva media ha pasado entre 2007 y 2015 de 1.919 euros por metro cuadrado, a 1,352 euros, con una ligera caída sobre el año anterior. Las diferencias por provincias son significativas, y donde la corrección fue más fuerte, ahora suben o se estabilizan los precios; este hecho se da también para la vivienda usada. En cuanto a esta última, el precio medio en Andalucía sube actualmente, aunque desde 2007 ha caído de 1.630 euros por metro cuadrado, a 1.208 euros. Se llama la atención sobre el cambio de método para clasificar una vivienda como usada, que antes era más de dos años de antigüedad, y ahora más de cinco, al haber envejecido el parque de vivienda nueva. Estas cuestiones pueden alterar temporalmente las estadísticas, al igual que movimientos en la oferta de viviendas nuevas, con reducciones de precios para dar salida al stock.

Hay varias cuestiones relacionadas con el precio de la vivienda que se repiten en la crisis del sector inmobiliario. Una es la diferencia espacial de precios, con provincias que experimentan variaciones más significativas que otras, y correcciones distintas desde máximos. Otra, la diferencia entre vivienda nueva y usada, habiéndose corregido más el precio medio de la primera que el de la segunda. Una tercera, más difícil de precisar, los ajustes de precios diferenciados según las características de la vivienda por su localización y tamaño.

La primera cuestión viene relacionada con la oferta de vivienda, pues al salir al mercado viviendas nuevas de promociones en poder de entidades financieras han bajado el precio para poder desprenderse de las mismas; en Andalucía, en 2007 (hemos escogido siempre el primer semestre del año a efectos de comparación), el precio medio por metro cuadrado de vivienda nueva era de 1.919 euros, por lo que una vivienda media de 100 metros cuadrados valía 191.900 euros; este precio ha pasado hoy a 135.200, y se observa aún una ligera caída del 3% respecto al año pasado. Excepto en Málaga, donde suben los precios un 1,2%, los precios siguen cayendo, de menos a más, en Jaén y Sevilla; Córdoba, Granada y Cádiz; Almería; y Huelva, con un 9% de caída anual. Sin embargo, la corrección absoluta más fuerte se ha dado en Málaga, con una diferencia de 840 euros por metro cuadrado entre 2007 y la actualidad.

La vivienda usada se comporta de manera diferente, y sube ligeramente en la media andaluza. Partía de precios algo menos elevados y la diferencia con los precios actuales es algo menor que en el caso de los pisos nuevos; tomando la misma referencia de una vivienda media en Andalucía de 100 metros cuadrados, habría pasado de 163.800 euros en 2007 a 120.800 en la actualidad. La subida media del 0,3% con respecto al año anterior se da con incrementos en Sevilla, Jaén, Málaga y Cádiz, estabilidad en Córdoba, y caídas en Granada, Almería y Huelva. En Málaga, aunque ahora sube ligeramente, es también donde se da la mayor corrección media, de 656 euros por metro cuadrado.

En el gráfico vemos la evolución de las series de precios medios de vivienda nueva y usada desde 2007 en Andalucía. Se aprecia un incremento de las nuevas hasta bien entrado 2008; desde entonces, estos precios caen más que los de la vivienda usada, y casi coinciden en 2012. Desde entonces, los de vivienda nueva oscilan algo más y prácticamente se estabilizan en el entorno de 1.360 euros por metro cuadrado, y los de la usada están planos en 1.210 euros por metro cuadrado de media.

Podemos añadir, como curiosidad, que en dos provincias andaluzas, Almería y Jaén, actualmente el precio medio de la vivienda protegida es mayor que el de la usada. En Almería muy ligeramente, 1.097 euros el metro cuadrado medio de la protegida frente a 1.074 de la usada; y en Jaén, considerablemente, 1.084 euros media por metro cuadrado en la protegida, y 817 euros en la usada. Hay que considerar para ver la relevancia de este dato que las transacciones de viviendas protegidas son mínimas en relación con las de vivienda nueva, que a su vez son muy bajas respecto a las de vivienda usada. Insistimos en que hay que valorar con cuidado los distintos datos que se publican; el mismo concepto de vivienda nueva y usada es confuso, pues antes se consideraban usadas las que tenían más de dos años de antigüedad -que son las que aquí utilizamos-, y recientemente ante la falta de datos al reducirse las transacciones, Fomento lo ha ampliado a cinco años.