Observatorio-Inmobiliario-DS-05-05-2018

El suelo sube moderadamente en Andalucía desde hace un par de años, aunque lo hace más en Sevilla, Huelva y Granada. En Almería y Cádiz cae.

No tratamos aquí la repercusión del precio del suelo en el de la vivienda, que depende en gran medida de la edificabilidad, para zonas comparables en cuanto a precio de vivienda. Las cargas urbanísticas que se imponen a la promoción también repercuten en el aprovechamiento del suelo y, en definitiva, del coste de esa promoción y del precio final de la vivienda. Hay, no obstante, una interesante relación entre la evolución del precio medio del suelo urbano y el de la vivienda libre, al que nos referiremos más adelante.

En Andalucía el precio medio del suelo urbano evoluciona ligeramente al alza desde hace un par de años, y podría esperarse para 2018 un incremento del 3,8% respecto a 2016. Por provincias las diferencias son acusadas, tanto en precios absolutos como en su evolución reciente. Al tratarse de precios medios provinciales, aunque se consideran todas las poblaciones relevantes y su peso relativo, no se distinguen las capitales de provincia y poblaciones de gran tamaño -que es donde se producen los movimientos más destacables del precio del suelo-, como tampoco los mercados locales por zonas dentro de las mismas.

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El alza del suelo suele ser un indicador adelantado

de la evolución de la vivienda

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 Los datos medios nos dan una idea aproximada de la evolución del precio del suelo, de manera que vemos como Málaga tiene el precio medio por metro cuadrado de suelo urbano más alto, en 234 euros, seguida de la provincia de Sevilla con 158. Entre 130 y 143 euros por metro cuadrado están Cádiz, Huelva, Córdoba, Almería y Granada; y en 117 euros, Jaén.

Ha habido cambios sustanciales en los años recientes, destacando el crecimiento más fuerte de los precios en Sevilla, Huelva y Granada; y la subida en todas las provincias excepto en Almería y Cádiz, donde caen.

Precio-medio

En el gráfico recogemos la relación entre precio del suelo y de la vivienda. Hay estudios que buscan una correlación entre ambos, siendo el precio del suelo el determinante del precio futuro de la vivienda; y no tanto por la repercusión del coste del suelo sobre la vivienda final, sino como indicador de demanda de suelo para promover, al que sigue un movimiento al alza de los precios de la vivienda. Hemos recogido el precio medio trimestral del suelo urbano en Andalucía, y el precio medio trimestral de la vivienda libre, nueva y de segunda mano, un año después. Se observa una relación muy estrecha entre ambas series de datos, y podemos decir en una primera aproximación que hasta 2007 la subida del precio de la vivienda seguía a la del suelo; desde entonces, y hasta 2013, cuando el precio del suelo se estabiliza con algunas oscilaciones, el precio de la vivienda lo hace también. Los datos más recientes indican que el hecho de que el precio del suelo se estabilizara era una buena base que permitía adelantar que se iba a recuperar también el precio de la vivienda en Andalucía. Podemos considerar, pues, aunque con todas las precauciones con que hay que tomar estas relaciones simples, que en líneas generales, el precio del suelo urbano está siendo un indicador adelantado del precio de la vivienda en esta etapa post crisis.

Comparativa entre el precio m2 cuadrado y precio del m2 del suelo urbano como indicador adelantado.

tabla

EN CORTO

El futuro de Mercasevilla y sus terrenos

El Ayuntamiento de Sevilla y Mercasa han acordado presentar conjuntamente un convenio de pagos a acreedores por un total de 22,5 millones de euros. Hay, sin embargo, dificultades importantes en relación a la continuidad de la actividad de Mercasevilla más allá de 2021, cuando finaliza la concesión actual. En caso de no continuidad y extinción de la sociedad, los suelos pasarían a propiedad municipal. La parcela de 360.000 metros cuadrados podría trocearse en su momento para distintos usos, y por su localización al Este de la ciudad resulta muy atractiva.

Aena aporta sus suelos para el alquiler     fotografia-suelo-urbano-edificable-en-Almeria

Dentro de la nueva oferta de suelos destaca el proyecto de Aena de aportar 2,6 millones de metros cuadrados para desarrollar, a lo largo de casi cuatro décadas, proyectos logísticos, comerciales, de oficinas y hoteleros, con inversores privados. La fórmula es interesante, pues no vende, sino que a través de cuatro sociedades cotizadas de inversión inmobiliaria (socimis), especializadas en cada tipo de negocio, recibiría el alquiler de las explotaciones, en las que se estima una inversión de casi 3.000 millones de euros.

El dinamismo del nodo logístico de Antequera

La logística sigue siendo la gran demandante de suelo. El Megahub Andalucía, en Antequera, es el mayor nodo logístico intercontinental y multimodal del sur de España, e integra transporte, logística y gestión. Distribuye mercancía por todo medio de transporte, lo que constituye una novedad fruto del convenio entre Puerto Seco de Antequera y la Agencia Pública de Puertos de Andalucía. Cuenta con cuatro áreas de 1,25 millones de metros cuadrados, 920.000, 320.000, y 200.000 metros cuadrados, respectivamente, y tendrá parcelas de entre 15.000 y 50.000 metros cuadrados. Se considera un elemento fundamental en a estructuración y fomento del crecimiento regional.