El precio del suelo urbano en Andalucía

Con respecto al precio del suelo urbano, puede decirse que en general ha frenado su caída, y si lo ponemos en relación con lo ocurrido en la vivienda, el hecho de que se estabilice el precio es positivo para que se encuentren oferentes y demandantes y se recupere el mercado; esto ya ha ocurrido con la vivienda, y es de esperar que con más lentitud ocurra con el suelo.

Hemos elaborado una tabla donde se observa que la evolución del precio medio del metro cuadrado de suelo urbano sigue la misma evolución en Andalucía que en España, con un crecimiento fuerte y una caída brusca; sin embargo, en 2008 los precios medios en España empiezan a caer, mientras que en Andalucía aún suben, y en 2010 en Andalucía caen menos, con lo que los precios medios en Andalucía son entonces superiores a la media nacional, algo que vuelve a ocurrir en 2014. Sin embargo, desde 2015 los precios medios se recuperan y suben en España, pero continúan descendiendo en Andalucía, aunque de forma moderada, de manera que en 2016 estaban ya prácticamente estabilizados. Esta evolución se ve claramente en el gráfico, pues aunque hay una misma tendencia, las líneas se cruzan reflejando lo que acabamos de comentar.

grafico precio suelo

Por provincias, destacamos lo siguiente. Primero, en las provincias andaluzas, excepto Málaga que crece y Córdoba que está estabilizada, el precio medio del suelo urbano sigue cayendo. Segundo, las oscilaciones de precios en el período que observamos son muy altas, el precio medio en Almería llegó a situarse en 363 euros por metro cuadrado, y ahora está en 145; igual pasa en Cádiz, que sube hasta 389 euros y baja a 146. En cuarto lugar, dentro de la línea común de fuertes subidas y caídas, los momentos en que esto se produce no coinciden; en 2010 todavía hay provincias donde los precios seguían subiendo como Granada o Jaén; otras que caen, Almería, Cádiz, Córdoba y Sevilla; y Huelva y Málaga donde se estabiliza. Los máximos y mínimos de precios por provincia en estos años no son coincidentes en el tiempo.

Tres ideas adicionales podemos sacar; una, que los precios del suelo reflejan con retraso la evolución que iba teniendo el mercado de vivienda, donde hubo dificultades de ajuste al reducirse significativamente las transacciones, pero no tanto como en el suelo. Otra, que tras unas subidas fortísimas, que en algunos casos se prolongan como hemos visto hasta 2010, la prácticamente nula demanda para promoción lleva a una pérdida enorme, rápida y generalizada en el valor del suelo. Habría que añadir que el suelo en los balances de las entidades financieras por adjudicaciones de hipotecas es absolutamente ilíquido, frente a la relativa liquidez de la vivienda, y esto puede aplicarse también a las compras que la Sociedad para la adquisición de activos de la reestructuración bancaria (Sareb) hace a las entidades intervenidas. Hay que tener en cuenta que el suelo adjudicado estaba provisionado por el valor total del préstamo pendiente, esto es, como una pérdida total, sin reconocerle ningún valor, lo que sin duda ha influido en las decisiones de los bancos sobre la venta o no de ese suelo. Además, las entidades financieras han tenido que seguir la evolución del mercado de vivienda nueva para decidir si iniciaban promociones, por su cuenta o en colaboración con promotoras, en el suelo que tenían adjudicado.

grafico2

En conclusión, el precio del suelo parece responder en los momentos actuales a la recuperación del mercado de vivienda, que ha empezado por la estabilización y ligero crecimiento de la vivienda de segunda mano. También tiene que ver en algunas zonas la reducción del stock de vivienda, lo que anima a la demanda de suelo para producción. No debemos olvidar que hablamos de precios medios de suelos urbanos, y dentro de ellos hay una gran dispersión espacial, y que factores de ordenación urbana y edificabilidad de los suelos, marcan diferencias muy grandes en el precio.

Sareb necesita dar salida a los millones de metros de suelo que tiene, ya que las operaciones de suelo sólo han representado el 3 por ciento del total de negocio en 2016. Para ello programa reuniones con las gestoras de cooperativas de vivienda, las cuales empiezan ahora a sacar adelante promociones tras unos años recientes en que su actividad ha estado estancada en torno a los 215 edificios anuales (frente, por ejemplo, a los 700 de 2012), habiendo llegado a 250 edificios en 2016. Esta unión del suelo disponible de Sareb, y el conocimiento promotor de las cooperativas es un dato positivo para el mercado de suelo.

En relación con el tema central del Observatorio, señalar que Sareb, la sociedad para la adquisición de activos procedentes de la reestructuración bancaria, es protagonista –-junto con algunas sociedades cotizadas de inversión inmobiliaria que se dedican al alquiler- de la promoción inmobiliaria. Además de estar finalizando 4.100 viviendas que había adquirido a medio construir, promueve actualmente un lote de otras 1.400 en trece suelos de su propiedad, y prevé el inicio de otros 600 pisos también en suelo propio. Estas promociones son principalmente en Madrid, Cataluña y Andalucía.

Observatorio Inmobiliario 4 Febrero
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