Precios mínimos y máximos más frecuentes de viviendas en Andalucía

Euroval ha publicado el Observatorio Inmobiliario sobre Anadalucía, que  mensualmente se publica en los periódicos del Grupo Joly. El correspondiente al mes de Julio destaca la evolución de los precios mínimos y máximos de viviendas en la provincias andaluzas, a partir del informe de Inmocoyuntura de Euroval. En el artículo se ven los distintos procesos que han seguido los precios mínimos y máximos más frecuentes, y las diferencias provinciales en cuanto al momento en que se producen las subidas y caídas de precios. Esto mismo se observa en el índice de actividad inmobiliaria elaborado por Euroval, con detalle para las provincias de Andalucía”.

Del último informe de mercado inmobiliario del Instituto de Análisis Inmobiliario (Euroval), Inmocoyuntura, sacamos dos temas de interés sobre el mercado de la vivienda en Andalucía. El primero se refiere a los precios mínimos y máximos más frecuentes por los que se puede encontrar una vivienda en las capitales de provincia; se trata de precios absolutos, esto es, no tienen en cuenta los metros de la vivienda.

precios minimos y maximmos mas frecuentes

Los datos que se presentan en la tabla son de intervalos que representan alrededor del 50% de la muestra de viviendas valoradas en cada ciudad; así pues, por ejemplo, la mitad aproximadamente de todas las viviendas en venta en Granada están entre 96.000 y 197.000 euros; hay viviendas más baratas y más caras en el mercado, pero son minoritarias. Llama la atención que, con estas matizaciones, en Córdoba, Granada, Almería y Cádiz los intervalos más frecuentes tienen un mínimo relativamente alto, entre 82.000 euros y 103.000 euros; mientras que en Málaga y Sevilla los mínimos son muy bajos, de unos 48.000 euros. Se puede conseguir información más detallada sobre los intervalos en el informe mencionado. Para Andalucía en su conjunto, y tomando precios por metro cuadrado, las viviendas más frecuentes de 100 metros cuadrados, están entre 92.100 euros y 116.600 euros; en el momento más alto, en 2007, estos precios estaban entre 178.200 y 233.000 euros, que era lo normal para una vivienda media de estas dimensiones.

indice de actividad economica inmobiliaria en Andalucia

La segunda información de interés es el llamado índice de actividad inmobiliaria, que se calcula desde 2004. El índice cuantifica el dinamismo del sector inmobiliario a través de la actividad de hipotecas constituidas, ingresos y gastos de construcción, y transacciones realizadas; no tiene en cuenta suelo y alquileres, por lo que hay que considerar estas limitaciones, sobre todo en época reciente en que el alquiler gana peso en la actividad inmobiliaria. El índice, así definido, es homogéneo para todas las provincias y permite ver lo siguiente. Primero, en Andalucía la actividad inmobiliaria se estanca ya en 2005, y cae de forma muy intensa a partir de 2008 y 2009, mientras que en España la actividad continúa al alza hasta 2007, y luego cae con carácter general. Segundo, dentro de Andalucía hay diferencias considerables; en Málaga desciende significativamente la actividad en 2005, lo que significa que en el período anterior –que no recoge el índice- había crecido mucho y partía de un nivel de actividad muy alto. En las demás provincias los crecimientos respecto a 2004 son fortísimos, y hasta 2009 no se produce de forma clara una caída generalizada, cuando en Málaga la crisis era ya profunda. Tercero, esta caída de la actividad se frena recientemente, y se entra en un cierto estancamiento con carácter general. Esto es válido para las provincias andaluzas, excepto Jaén y Córdoba, donde todavía se observan caídas de 4 y 5 puntos.

Las dos informaciones que recogemos muestran cómo ha cambiado la oferta y demanda de viviendas en cuanto a los precios más corrientes a que están hoy las viviendas en el mercado. Profundizando en estos datos por poblaciones y viendo cómo evolucionan en los últimos años, se comprueba que los precios mínimos se estabilizan y los máximos tienen todavía margen de bajada. Sin embargo, al salir al mercado viviendas heterogéneas en cuanto al precio, se puede desvirtuar lo anterior. En cuanto a la actividad, se ve el efecto de las burbujas inmobiliarias y cómo su evolución no es igual en el territorio.

En corto

Llama la atención que los fondos de inversión inmobiliaria, que estuvieron en boga en los años antes de la crisis, sufran caídas en el patrimonio gestionado superiores al 55 por ciento en lo que va de 2015, y del 40 por ciento el año pasado. En la actualidad suponen sólo 1.228 millones de euros, algo insignificante en el contexto de la inversión colectiva en España, que alcanza 367.000 millones. Está claro que estos fondos tienden a desaparecer, y han sido sustituidos por la sociedades cotizadas de inversión inmobiliaria, que son noticia diaria por la constitución de nuevas sociedades, sus operaciones de compra de todo tipo de activos inmobiliarios y hoteles, ampliaciones de capital, y captación de fondos mediante préstamos.

En corto

Las inmobiliarias Insur y Anida van a desarrollar promociones inmobiliarias en Dos Hermanas (Sevilla) y Marbella (Málaga), a través de una sociedad común llamada “Desarrollos Metropolitanos del Sur, con fondos propios de 22,8 millones de euros. La diversificación en la promoción es interesante, pues hasta ahora sólo se estaban llevando a cabo proyectos de lujo como el de Istán (Málaga), muy puntuales y específicos como para hablar de una recuperación del sector de la vivienda.

Observatorio-inmobiliario-julio15
Observatorio-inmobiliario-julio15
Observatorio-inmobiliario-julio15.pdf
463.7 KiB
247 Downloads
Details