PORTADA SEPT

Las condiciones actuales para contratar una hipoteca son inmejorables por la capacidad de las entidades para prestar y los bajísimos intereses.

Hemos recogido series de datos de hipotecas para viviendas desde 2003 hasta la actualidad; hay que tener en cuenta que hay un número considerable y variable de hipotecas que se constituyen con fines distintos a la compra de vivienda, como por ejemplo otros activos, o como garantía en la refinanciación de préstamos. Los datos disponibles son sólo hasta mayo de este año, pero para comparar hemos proyectado la información para el año completo de 2016, pues la tendencia no parece que vaya a revertirse. No dejará nunca de llamarnos la atención el elevadísimo importe de hipotecas para vivienda que se daba en España y en Andalucía en los años anteriores a la crisis; vemos que en 2006 se dieron más de 188.000 millones de euros, lo que supuso un incremento de más de 31.000 millones con respecto a 2005; en Andalucía esta cifra fue de casi 34.200 millones, con un incremento de casi 7.500 millones. Aunque en los momentos actuales se recupera el crédito a vivienda, si pasamos de algo más de 26.000 millones en España y de 4.200 en Andalucía en 2015, a 31.100 millones y 5.200, respectivamente, estimando el año completo 2016, con ser cifras importantes estamos en otra escala, en otra dimensión, difícilmente comparable con lo que ocurría hace diez años. Entonces se formalizaban 270.000 hipotecas para vivienda en Andalucía, y este año quizás lleguemos a unas 56.000.

Hipoteca: Numero de inmuebles hipotecados e importe de las operaciones

En el gráfico se aprecia claramente el fuerte incremento que se daba año a año, sobre cantidades ya muy grandes, y cómo cae en 2007, y de forma continuada, en España y Andalucía, hasta hace un par de años. Hay que tener en cuenta, que el gráfico muestra dos escalas; por un lado, la escala de la izquierda muestra el importe de hipotecas a nivel nacional, mientras que el de la derecha hace referencia al importe de hipotecas en Andalucía. Casi el 47 por ciento del importe total de hipotecas se hacían en 2006 entre Málaga y Sevilla, seguidas de Almería y Cádiz. En la actualidad esta proporción es similar, representando casi la mitad del importe de hipotecas que se hace en toda Andalucía, aunque ha cambiado el orden de las provincias y Almería ha caído claramente respecto a lo que representaba antes. La inercia de las promociones ya vendidas hace que se sigan formalizando operaciones, que de forma general llegan a mínimos en 2013, y desde entonces se recuperan. El préstamo medio suponía 127.000 euros en 2006, y en la actualidad algo menos de 100.000, lo que indica una reducción del precio medio de compra, y también una mayor financiación con recursos del comprador. En el momento álgido del “boom”, aproximadamente el 65 por ciento de las compras de vivienda se financiaba con hipoteca, y este porcentaje cae al 27 por ciento en 2014, esto es, el 73 por ciento de las compras se hacían sin financiación hipotecaria. Esta situación cambia desde entonces, principalmente porque las entidades financieras son proactivas en financiar inmuebles de sus carteras, y ahora casi la mitad de todas las compras llevan hipoteca.

Hipoteca: Importe de las operaciones de inmuebles hipotecados

Es interesante ver que el tipo medio hipotecario está hoy en el entorno del 2 por ciento, lo que supone una enorme facilidad de financiación; en el año 2006 era del 3,25 y en 2008 subió al 6 por ciento. Aunque como vemos las cifras de crédito nuevo son positivas, se amortizan más préstamos que nuevos se dan, por lo que el saldo vivo hipotecario disminuye, y la tasa de variación interanual de crédito hipotecario está en negativo. Como conclusión, puede decirse que las condiciones actuales para el crédito hipotecario son inmejorables, tanto por la capacidad de las entidades financieras para prestar, los bajísimos intereses tanto a tipos fijos como variables, y la buena proporción del precio de las viviendas con respecto al préstamo. El obstáculo a la recuperación de las ventas no está pues en el lado del crédito, sino en las expectativas de los compradores en relación con su situación económica, y la confianza en contar con recursos para hacer frente al pago de la hipoteca en el largo plazo al que se constituye.


Cancelación adelantada del préstamo hipotecario

En relación con el tema central de nuestro artículo sobre el crédito hipotecario, en el anteproyecto de ley reguladora de crédito hipotecario (en consulta hasta el 15 de este mes), se fijan, entre otros temas, las comisiones máximas por cancelación anticipada del préstamo para los primeros cinco años. Con la ley se traspasa la directiva europea sobre el tema, que busca dar claridad a algunas cláusulas que se interpretan de manera diferente por acreedores y prestamistas, y que frecuentemente se han de resolver judicialmente. Es interesante que en la ley se refuercen las exigencias de formación y competencia para el personal que gestiona la concesión de la hipoteca en las entidades financieras.

Nuevas tecnologías de aislamiento de edificios

Las permanentemente elevadas temperaturas de este verano y la fuerte insolación a lo largo del año en Andalucía ponen de actualidad las tecnologías de aislamiento de azoteas y cubiertas, que con un coste que oscila entre 50 y 100 euros por metro cuadrado, prometen reducir el gasto en aire acondicionado en un 30 por ciento. Otro argumento importante de las nuevas baldosas de aislamiento es que aumentan el valor del inmueble, en línea con una tendencia  a incluir en las tasaciones este mayor valor resultante de la eficiencia energética; se estima en un 7 por ciento de mayor valor frente a inmuebles similares que no los sean. Estas tecnologías se complementan con los tubos solares que desde el exterior pueden iluminar espacios cerrados del inmueble. En Luxcalculator hay un simulador que con una información básica estima la cantidad de luz que puede llegar al espacio en cuestión. Por último, la Corporación Tecnológica de Andalucía y el grupo Sando han desarrollado un sistema de grupos electrógenos silenciosos y que pueden reducir las emisiones de CO2 en un 25 por ciento, mostrando que son posibles mejoras en las técnicas de construcción, superando la imagen ruidosa y contaminante del sector.

SITUACION DEL CREDITO HIPOTECARIO PARA VIVIENDA SEPTIEMBRE 2016
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